Comprendre les SCPI

Les SCPI sont une autre manière d’investir dans l’immobilier locatif. Appelées également « pierre papier », les SCPI peuvent être souscrites auprès des sociétés de gestion, des banques, des conseillers en gestion de patrimoine ou encore de certaines compagnies d’assurance. Découvrez à travers les lignes qui suivent le fonctionnement des SCPI, ainsi que les avantages qu’offre ce type d’investissement.

SCPI : de quoi s’agit-il ?

Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une société de gestion gérant un parc immobilier locatif dédié essentiellement aux professionnels. Le parc peut être composé de bureaux, d’entrepôts, de parkings, de locaux professionnels, de murs de magasins, de résidences hôtelières, etc. La société collecte de l’argent auprès des investisseurs pour financer l’acquisition des immeubles. Elle leur attribue alors des « parts » et ils deviennent ainsi actionnaires de la société de gestion. Par la suite, la société de gestion reverse aux investisseurs un revenu locatif proportionnel au nombre de parts qu’ils détiennent.

Les avantages d’un placement SCPI et les risques

La SCPI offre aux épargnants la possibilité d’investir dans l’immobilier selon leur capacité financière. Comparée à un immobilier physique, la pierre papier est de loin plus accessible. Le ticket d’entrée des SCPI démarre à 190 euros. Mais, cela dépend du gestionnaire. Certaines sociétés de gestion fixent par exemple à 1000 euros la part et exigent la souscription d’un nombre de parts minimal. En investissant dans des parts de SCPI, vous recevez des revenus locatifs réguliers. Comme la société gère une multitude d’immeubles locatifs, les risques locatifs sont mutualisés. La rentabilité de votre investissement oscille entre 3 à 6 % voire plus en fonction des SCPI choisies. À cela s’ajoute la valorisation annuelle des biens immobiliers.

Avec ce type d’investissement, vous serez également libéré de la gestion des biens. C’est le gestionnaire qui se charge de tout : recherche des locataires, rédaction du bail, règlement de l’assurance, remise des reçus aux locataires, recouvrement des loyers impayés, gestion de travaux, etc. La déclaration de vos revenus reste la seule chose que vous devez faire. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Pour souscrire une SCPI, vous avez le choix entre différentes modalités de financement. Il est possible d’acheter les parts au comptant. Ceci vous permet de percevoir un revenu complémentaire potentiel. Le financement à crédit vous offre la possibilité de vous constituer un patrimoine. Il est également envisageable de souscrire une SCPI dans le cadre de l’assurance vie afin d’optimiser la fiscalité de l’investissement. Et, la dernière option est la souscription en démembrement de propriété. Cette modalité convient aux souscripteurs qui souhaitent anticiper leur retraite.

Concernant les risques de l’investissement, la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie concernant la valeur du capital. Le niveau du revenu distribué aussi n’est pas garanti. En revanche, comme on l’a indiqué, ces risques sont atténués grâce à la diversification des biens.

Les différents types de SCPI

En fonction de vos objectifs d’investissement, vous avez le choix entre différents types de SCPI. Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer régulièrement des revenus. Ce type de placement se décline en différentes catégories. Vous avez les SCPI de bureaux, les SCPI régionales, les SCPI spécialisées sur un secteur d’activité en particulier, les SCPI de commerces, et les SCPI diversifiées.

Les SCPI de plus-value quant à elles offrent aux investisseurs la possibilité de profiter d’une revalorisation des biens. Ce qui vous permet de réaliser une plus-value grâce à la revente ultérieure de vos parts.

Enfin, on trouve les SCPI fiscales. Ces dernières permettent aux souscripteurs de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux offerts dans le cadre d’un investissement immobilier en direct. Il s’agit donc d’un investissement sur le long terme. Vous avez le choix entre différents types de SCPI fiscales dont les SCPI déficit foncier, les SCPI Pinel et les SCPI Malraux.

SCPI à capital fixe et à capital variable : quelles différences ?

L’AMF reconnaît deux statuts de SCPI dont les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Il est essentiel de comprendre les différences entre ces deux statuts, car en dépend la liquidité de votre investissement.

Les SCPI à capital fixe regroupent les SCPI de rendement ou SCPI fiscales ayant un capital limité pendant une durée qui est également déterminée. Ceci implique que durant cette période définie, il ne vous est pas possible de retirer votre argent que dans certaines conditions. Les SCPI fixent un capital à atteindre dès le départ. Une fois ceci atteint, elles ne peuvent plus émettre de nouvelles parts sur le marché primaire. L’acquisition de parts pour les nouveaux investisseurs se fera donc sur le marché secondaire. Le prix des parts dépend dans ce cas de la loi de l’offre et de la demande. Investir dans une SCPI à capital fixe s’avère fructueux quand l’offre est encore large. Après, quand celle n’est plus possible, vous pouvez, si vous le souhaitez, envisager la revente de vos parts afin de réaliser de plus-values intéressantes.

Quant aux SCPI à capital variable, leur capital peut varier aussi bien à la hausse qu’à la baisse dans le temps. Ce qui offre aux investisseurs la possibilité d’acheter et de vendre des parts à tout moment. Si vous considérez que le marché est favorable, vous pouvez tout de suite « sortir » de l’investissement si vous le souhaitez.

Pour choisir entre ces deux options, tenez compte de vos attentes et de vos besoins dans le temps. Si vous souhaitez plus de flexibilité, orientez-vous vers une SCPI à capital variable.