La pierre est depuis longtemps un des placements préférés des Français. L’investissement en direct, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier destiné à la location, nécessite cependant de mobiliser des capitaux importants et d’y consacrer du temps. Les SCPI offrent une alternative bien plus accessible et bien moins prenante pour investir dans la pierre.
Quel est le principe d’une SCPI ?
La SCPI, ou de son nom complet la Société Civile de Placement Immobilier, est un organisme de placement collectif destiné à investir dans l’immobilier. C’est l’équivalent pour l’immobilier de ce que sont les SICAV ou les FCP pour les actions ou obligations : l’épargnant achète une ou plusieurs parts, un gestionnaire spécialisé se charge de gérer les investissements pour tous les épargnants, et les bénéfices hors frais sont redistribués à proportion des parts achetées.
Quel est l’intérêt d’une SCPI pour un particulier ?
Le premier avantage du placement en SCPI est la possibilité d’investir des sommes limitées. Un investissement en direct nécessite généralement au moins cent mille euros (voire beaucoup plus pour des biens de prestige ou des bureaux). Une part de SCPI coûte parfois moins de mille euros et le « ticket d’entrée » de l’investisseur est ainsi beaucoup plus faible. Cela en fait un vecteur d’investissement accessible à tous, et notamment à ceux qui n’ont pas un gros patrimoine ou à ceux qui souhaitent simplement un investissement de diversification en sus d’autres placements.
Investir dans une SCPI offre aussi l’avantage de ne pas avoir à gérer soi-même un bien immobilier, ce qui évite de passer du temps à rechercher un locataire, à le relancer s’il tarde à payer, à assister aux assemblées de copropriété, etc. Investir dans une SCPI permet aussi de mutualiser les risques : on ne dépend pas d’un seul locataire, et le rendement ne sera pas réduit à zéro simplement à cause d’un mauvais payeur. Les SCPI permettent enfin d’accéder à des secteurs de l’immobilier difficilement accessibles pour un particulier en direct, tels que l’immobilier de bureau.
Quel est le rendement d’une SCPI ?
Les SCPI classiques servent un rendement annuel de 4 à 5 %. Les plus performantes d’entre elles atteignent un rendement de 5 à 7 %, soit par une diversification dans d’autres pays que la France, soit par l’excellence de leur gestion. Dans tous les cas, ce rendement est très significativement supérieur à l’inflation, qui sera en 2019 de 1,3 % en France suivant les prévisions de la BCE. Ce rendement se compare favorablement à celui des actions : les plus généreuses en dividende, telles que Total, distribuent certes un peu plus de 5 %, mais avec un risque de perte en capital bien plus important que pour une SCPI. Ce rendement est enfin très nettement supérieur à celui du livret A (0,75 % en 2019) et de tous les produits monétaires. Il faut en revanche noter que les revenus tirés d’une SCPI sont imposables, au taux marginal d’imposition du contribuable, et soumis aux prélèvements sociaux (à un taux de 17,2 %), ce qui peut être pénalisant pour les investisseurs se situant dans les tranches supérieures d’imposition.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Les SCPI se distinguent pour la plupart par leurs types d’investissement, et pour les autres par leur objectif fiscal. Certaines SCPI sont spécialisées sur un type de biens (par exemple les bureaux ou locaux professionnels). Certaines SCPI limitent volontairement leur périmètre géographique (France uniquement, voire métropoles françaises uniquement). D’autres au contraire choisissent la diversification, y compris dans des pays autres que la France voire hors zone euro.
Les SCPI fiscales sont quant à elles des SCPI très particulières, dont l’objectif est de permettre à un particulier de profiter d’un avantage fiscal spécifique lié à l’immobilier sans investir directement : ainsi par exemple les SCPI Pinel permettent de bénéficier de l’avantage fiscal attaché à la loi Pinel (réduction d’impôts de 12 à 21 % de l’investissement, étalée sur 6 à 12 ans) comme avec un investissement direct, mais sans les contraintes associées (investissement élevé, gestion à assurer personnellement, locataire à trouver) !
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