L’OPCI, organisme de placement collectif dans l’immobilier est un fond d’investissement ouvert aux investisseurs non professionnels. Cet organisme doit être agréé au préalable par l’autorité des marchés financiers(AMF).
Son régime juridique est prévu par la directive européenne du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs transposée en droit interne aux articles L214-33 et suivants du Code Monétaire et Financier.
Les titres émis par les OPCI peuvent être placés au sein d’une assurance vie, l’investisseur bénéficiant ainsi du régime fiscal avantageux de celle-ci. Ils peuvent également être souscrits sur un compte titre.
L’OPCI, de quoi s’agit-il ?
L’objet de l’OPCI
L’OPCI a deux objets possibles :
- l’investissement dans des immeubles destinés à la location ou la construction d’immeubles en vue d’une location
- la gestion d’actifs financiers et de dépôts et l’acquisition d’équipements indispensables aux immeubles détenus
L’organisme peut également financer des travaux dans les immeubles voués à être loués ou toute opération nécessaire à l’usage ou à la revente de ces biens.
L’objet de l’OPCI est large mais il existe deux limites importantes :
- les titres émis par l’OPCI ne peuvent servir à des opérations de promotion
- l’OPCI ne peut proposer des titres liés à l’activité de marchand de biens
La forme juridique de l’OPCI
L’OPCI a le choix entre deux formes juridiques :
- la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)
Cette société peut exercer sous la forme sociale de la société anonyme (SA) ou de la société anonyme simplifiée (SAS). Elle dispose donc de la personnalité morale. - Le Fonds de Placement Immobilier (FPI)
A l’inverse de la SPPICAV, le FPI ne bénéficie pas de la personnalité morale. Il est représenté par la société de gestion. Le FPI est, en définitive, une copropriété émettant des parts ou des actions.
Selon la forme juridique choisie, les règles applicables divergent.
La SPPICAV, en tant que SA ou SAS, est régie par les dispositions du code de commerce.
Le FPI se voit appliquer les dispositions du code civil relatives à l’indivision et la participation en société.
De quoi est constitué l’actif de l’OPCI ?
Les règles de composition du portefeuille d’actifs de l’OPCI
L’OPCI est un placement diversifié de long terme comportant une part importante d’actifs immobiliers contrairement à la SCPI comprenant uniquement des actifs immobiliers. La composition de son portefeuilles d’actifs est doublement encadrée.
La composition du portefeuille de l’OPCI ne doit contenir que certains éléments :
- biens de nature immobilière ou des droits afférents
- actions de sociétés de personnes ou de capitaux affectés principalement à l’immobilier et non côtées
- actions de sociétés foncières cotées
- actions, parts d’OPCI nationaux ou étrangers avec un statut équivalent
- titres financiers cotés et des instruments financiers à terme
- actions, parts d’organismes de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM) et fonds d’investissement alternatifs (FIA)
- liquidités
Les règles de répartition du portefeuille d’actifs de l’OPCI
L’actif de l’OPCI doit respecter la règle de répartition suivante :
- 60 % minimum d’actifs immobiliers : immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières
- 5 % minimum d’actifs liquides
- le delta de l’actif doit être composé d’actifs financiers
La composition est également limitée pour minimiser les risques :
- un minimum de 20 % d’actifs immobiliers constitués d’immeubles détenus offerts à la location
- un maximum de 10 % de l’actif en actions d’une même SIIC et en parts ou actions d’OPCI, en instruments financiers cotés ou en parts et actions d’un même OPC
- un maximum de 20 % de dépôts à terme auprès d’un même établissement de crédit
Les activités des OPCI sont réglementées et l’exercice de leurs activités se déroulent sous le regard attentif de l’AMF qui est susceptible de retirer l’agrément d’une OPCI qui ne respecterait pas les règles nationales et européennes. Il existe à ce titre un règlement de déontologie des OPCI du 11 juin 2013, règlement approuvé par l’AMF.
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