L’expression « pierre papier » est trivialement utilisée pour désigner l’ensemble des placements financiers qui ont pour racine l’immobilier. Le concept est inspiré de celui de l’or papier qui regroupe les différentes formes d’investissements dans l’or autres que l’acquisition de l’or physique. De la même manière, la pierre papier permet d’investir dans l’immobilier (de la pierre) sous la forme de titres de sociétés (du papier). On pourrait alors parler d’immobilier papier.
L’investisseur ne détient aucun patrimoine immobilier direct, mais plutôt des parts. De plus, il ne se préoccupe pas de la gestion de son actif puisqu’il la confie entièrement à un intermédiaire (la société de gestion). La pierre papier équivaut donc à un placement dans une société qui investit dans l’immobilier. Cette société se charge de redistribuer annuellement aux associés les revenus fonciers, déduction faite des frais.
Les avantages du placement en pierre papier
Les arguments en faveur de l’investissement en pierre papier sont multiples. Le principal atout de ce type de placement est son accessibilité pour tous les budgets. Contrairement à un investissement immobilier direct qui nécessite une mise assez importante, la pierre papier permet aux associés d’investir de modestes sommes.
La mutualisation des risques est aussi un atout indéniable de la pierre papier. Vous avez accès à un parc immobilier diversifié qui s’avère généralement plus rentable et plus sécurisé qu’un bien immobilier pris isolément.
L’absence de contrainte de gestion est par ailleurs un avantage non négligeable pour ce type de placement. En effet, avec un immeuble directement détenu, il y a un risque de non-occupation du bien ou d’insolvabilité du locataire. Or, un investisseur en pierre papier ne perçoit que des dividendes sans avoir à s’occuper de la gestion des locations.
De plus, les associés bénéficient d’un rendement annuel attractif en France selon le véhicule juridique choisi. Ils ont par ailleurs la possibilité de céder leurs actions ou leurs parts plus facilement qu’un immeuble.
Les inconvénients de l’investissement en pierre papier
Bien que les atouts de la pierre papier soient nombreux, il n’en demeure pas moins qu’elle présente des limites. La durée réelle minimale à observer pour que l’investissement soit retable est de 8 ans voire 10 ans dans certains cas. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce type de placement attire particulièrement les épargnants qui souhaitent toucher des revenus réguliers une fois à la retraite.
La non-maîtrise de son investissement est aussi un inconvénient de la pierre papier. Les actionnaires doivent en réalité se fier à un tiers (société de gestion) qu’il faudra rétribuer. Les frais de gestion engendrés sont en outre plus ou moins élevés (10 % en moyenne). De même, les frais d’entrée et de cession sont importants.
En outre, la pierre papier non cotée n’est pas entièrement liquide comparativement à la pierre papier cotée. Cependant, pour cette dernière, les associés ne sont pas préservés lorsque les marchés financiers dégringolent.
Zoom sur les différentes formes de pierre papier et leur fonctionnement
On dénombre cinq différents types de pierre papier. Il s’agit notamment des SCPI, des OPCI, des SIIC, des OPCVM Immobiliers et du crowdfunding immobilier. Petit retour sur chacune de ces formes d’investissement.
La SCPI (Société civile de placement immobilier)
La SCPI est la forme la plus courante de pierre papier. Il s’agit d’un véhicule juridique administré par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui utilise l’épargne publique pour acquérir un patrimoine immobilier locatif diversifié. Ce parc immobilier affecté à la location peut prendre en compte l’immobilier d’entreprise (locaux commerciaux, mur d’hôtel, bureaux, usines…) comme l’immobilier d’habitation aussi bien dans l’hexagone qu’à l’international. Après chaque exercice, les loyers encaissés, nets de frais (taxes, assurances, rénovations…) sont partagés entre les investisseurs (les épargnants) au prorata des parts détenues par chacun. On dénombre par ailleurs trois typologies de SCPI en fonction de la nature du patrimoine immobilier. Chacune d’elle peut être à capital fixe ou à capital variable. Il s’agit des familles suivantes :
• Les SCPI de rendement (elles permettent aux associés de percevoir des revenus immédiats et réguliers) ;
• Les SCPI fiscales (elles permettent aux investisseurs d’obtenir des avantages fiscaux) ;
• Les SCPI de plus-value (elles fonctionnent sur une politique d’acquisition d’immeubles à faibles coûts dans le but de les revendre).
L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier)
Les OPCI collectent des capitaux auprès des épargnants pour les investir majoritairement dans des actifs immobiliers. Concrètement, il s’agit de fonds d’épargne non cotés qui associent actifs immobiliers et produits financiers (immobilier physique, liquidités, parts de foncières, obligations, actions). L’OPCI est en effet une sorte de SCPI plus liquide et plus souple puisque ses parts peuvent s’échanger facilement. Administré par une société de gestion agréée par l’AMF, le patrimoine de ce type de pierre papier doit contenir :
• Une poche immobilière (les actifs immobiliers doivent valoir entre 60 et 90 % du portefeuille) ;
• Une poche de liquidité (elle représente 10 % du portefeuille) ;
• Une poche de valeurs immobilières sous forme d’actifs financiers (elle peut représenter entre 0 et 30 % du portefeuille).
En matière de fiscalité, l’imposition est fonction de la forme juridique de l’OPCI. Les fonds de placement immobilier (FPI) sont soumis au régime fiscal des revenus fonciers et bénéficient de la transparence fiscale. Les sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable (SPPICAV) sont quant à elles soumises à la fiscalité immobilière et exonérées de l’impôt sur les sociétés (IS).
La SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
Encore appelées sociétés foncières cotées, les SIIC sont à la croisée de l’immobilier et des marchés financiers. Elles se distinguent donc des SCPI et des OPCI qui ne sont pas à cotation boursière. Cependant, à l’instar de ces types de pierre papier, les SIIC acquièrent, bâtissent, administrent et valorisent un actif immobilier pour le compte de leurs associés porteurs de parts. Les biens de ce patrimoine peuvent être loués pour percevoir des revenus locatifs ou revendus pour obtenir des plus-values. À noter qu’avec les SIIC, le coût d’acquisition des titres est très faible comparativement à celui des autres solutions d’investissement en immobilier.
La SIIC est par ailleurs une société qui bénéficie de la transparence fiscale. Cela dit, elle est exonérée de l’IS avant la distribution des dividendes. Ces derniers sont quant à eux normalement imposés. La SIIC n’hésite donc pas à revendre des immeubles dès que l’occasion se présente puisqu’elle n’a pas d’impôt à payer sur les plus-values. Néanmoins, le fisc ne voulant pas être lésé, il impose à ce type de pierre papier une distribution d’au moins 95 % des loyers et 60 % des plus-values aux investisseurs.
L’OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières) Immobilier
Les OPCVM immobiliers investissent principalement dans des sociétés cotées en bourse. Cette forme de pierre papier regroupe plusieurs organismes dont les plus connus sont les SICAV (sociétés d’investissements à capital variable) et les FCP (fonds communs de placement). Ces derniers opèrent dans le secteur de l’immobilier (SIIC, société de construction, de promotion ou de services immobiliers). Ainsi, les OPCVM immobiliers permettent aux investisseurs d’accéder au potentiel et aux risques de l’immobilier coté en utilisant une formule collective et diversifiée.
Les OPCVM immobiliers sont également gérés par une société de gestion agréée par l’AMF et ils proposent généralement deux types de parts aux investisseurs. Il s’agit des parts de distribution et des parts de capitalisation. Avec les premiers, les actionnaires perçoivent des revenus sous la forme de dividendes d’actions ou de coupons obligataires. Pour les parts de capitalisation, les revenus sont réinvestis automatiquement dans le fonds.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une forme de pierre papier qui a vu le jour récemment. Encore appelé financement participatif immobilier, le crowdfunding immobilier est semblable à un investissement en SCPI à quelques différences près. Il permet à tout particulier de s’engager dans un patrimoine clé en main en achetant une quote-part. Le crowdfunding immobilier est basé sur un principe d’achat, de rénovation et de revente immédiate de biens immobiliers pour en dégager une marge.
Il peut s’agir également de la construction d’un bien immobilier destiné à être vendu. Le promoteur doit généralement attendre que les investisseurs soient au nombre avant d’entamer les démarches pour ériger l’édifice. Le crowdfunding immobilier permet par ailleurs aux investisseurs de bénéficier d’un gain pouvant varier entre 6 % et 12 %. Ce bénéfice est en réalité fonction de plusieurs paramètres à savoir le montant investi, le risque de l’opération, la durée et la plateforme de crowdfunding choisie.
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