Depuis sa mise en vigueur, la loi Pinel est un dispositif qui sollicite l’engouement des investisseurs. La raison de cet enthousiasme se trouve notamment dans les avantages fiscaux qu’offre cette solution. De fait, les SCPI Pinel sont nées pour répondre à ce besoin croissant de défiscalisation qu’éprouvent les contribuables.
Les SCPI (Sociétés civiles de placement en immobilier) sont des véhicules de placement qui permettent aux souscripteurs d’investir dans la pierre papier. Les SCPI Pinel offrent donc aux investisseurs la possibilité de bénéficier à la fois des avantages d’un investissement en pierre papier et des réductions d’impôts qui accompagnent le dispositif Pinel. Explications !
Comment fonctionne la SCPI Pinel ?
Il existe principalement trois catégories de SCPI à savoir les SCPI de valorisation, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. La SCPI Pinel se retrouve donc dans cette dernière famille des sociétés de placement. Elle obéit ainsi aux mêmes règles que les SCPI classiques. La société de gestion qui administre la SCPI Pinel collecte des capitaux auprès des épargnants pour les investir dans un parc immobilier éligible à la Loi Pinel. Les biens en question sont des immeubles neufs ou rénovés destinés à la location.
Cette mise en location (conformément aux conditions de la loi Pinel) engendre des revenus locatifs doublés d’une réduction d’impôt. Effectivement, l’investissement dans une SCPI Pinel consiste à l’acquisition des parts de SCPI dans le but de bénéficier de tous les avantages d’un investissement en loi Pinel. Les réductions fiscales obtenues sont calculées pour tous les titres de propriété acquis.
L’investissement dans une SCPI Pinel se déroule par ailleurs suivant plusieurs étapes. La souscription est d’abord ouverte pendant les trois premières années (30 à 36 mois). Les associés s’engagent à conserver leurs parts pendant un temps défini (6, 9 ou 12 ans). Il s’agit de la durée de location obligatoire imposée par la loi Pinel. Concrètement, la durée à choisir est généralement fixée par la SCPI. Durant cette période, les souscripteurs bénéficient annuellement de la réduction d’impôts. Calculée sur le montant d’investissement, cette réduction est répartie sur toute la durée de location. Au terme du dispositif, les immeubles acquis sont liquidés durant les 2 ou 3 années suivantes. Les associés empochent alors un capital proportionnel au prix de cession et à leur quote-part. Cette dernière étape marque la dissolution de la SCPI Pinel.
Quels sont les avantages d’une SCPI Pinel
Si les particuliers plébiscitent les SCPI Pinel, ce n’est pas le fruit du hasard. En effet, ces produits de placement offrent de nombreux avantages. Tout d’abord, l’investisseur bénéficie des mêmes taux de défiscalisation qu’un particulier qui investit directement en Pinel sans passer par une SCPI. Le montant des réductions d’impôt correspond à :
• 12 % des sommes investies sur 6 ans ;
• 18 % des montants investis sur 9 ans ;
• 21 % des fonds investis sur 12 ans.
Évidemment, le souscripteur est limité dans son investissement à 300 000 euros par ans comme c’est le cas avec un investissement direct en loi Pinel. Au-dessus de ce plafond, la défiscalisation ne s’applique pas sur l’excédent. Un autre avantage de la SCPI Pinel est que la réduction d’impôts est immédiate (dès la première année). Vous n’avez pas besoin d’attendre la fin de la construction du bien ou sa mise en location. Les autres atouts qui accompagnent un investissement en SCPI Pinel sont les mêmes que les avantages des SCPI en général. Il s’agit notamment des points suivants :
• La petitesse du ticket d’entrée ;
• La diversification des actifs ;
• L’absence de souci de gestion ;
• La mutualisation des risques locatifs.
La flexibilité du montant d’investissement est aussi un avantage pour le souscripteur. En réalité, chaque épargnant peut choisir une fourchette de souscription qui convient à sa situation financière, ce qui n’est pas le cas pour un investissement direct en Pinel. Ainsi, passer par une SCPI pour effectuer un placement en Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en percevant des revenus fonciers et en réduisant ses impôts.
Exemple d’investissement en SCPI Pinel
Soit un épargnant qui souscrit 100 000 euros en SCPI Pinel pour un engagement de location sur 9 années. La réduction de l’impôt qui s’applique sur ces 9 années est de 18 % à raison de 2 % par an. Le montant de réduction total est alors de 18 000 euros (100 000 X 18 %). Ces 18 000 euros de réduction d’impôts seront étalés sur les 9 ans soit 2 000 euros par an. En plus de cette réduction annuelle d’impôts, le souscripteur va encaisser un rendement locatif moyen de 2,5 % net hors avantage fiscal Pinel.
On retient en définitive que la défiscalisation par la loi Pinel ne nécessite pas impérativement un investissement immobilier en direct. La SCPI Pinel est une alternative qui s’accompagne de nombreux avantages. Elle mérite qu’on s’y penche.
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