La SCPI et l’OPCI sont deux produits permettant aux investisseurs de placer leur argent dans la pierre papier. Ils partagent plusieurs communs à ne citer que la mutualisation des risques. Mais, ils possèdent aussi chacun des spécificités qu’il convient de connaître afin d’effectuer le bon choix. Voici en 6 points ce qui différencie ces deux produits.
La pureté de l’actif et la liquidité
La principale différence entre les SCPI et les OPCI réside dans la composition de leurs actifs. Si les SPCI sont constituées à 100 % d’actifs immobiliers, les actifs des OPCI, eux, n’en sont composés qu’à hauteur de 51 % (pour un achat direct) et 65 % (pour un achat indirect). Ils contiennent d’autres actifs comme des valeurs boursières. Ainsi, si vous recherchez un placement 100 % dans la pierre, il vaut mieux vous orienter vers les SCPI.
En revanche, les OPCI bénéficient d’une liquidité renforcée. En effet, comme il s’agit d’un fonds ouvert, les porteurs de parts ont la possibilité de sortir de la société à tout moment. Ce qui n’est pas forcément le cas pour un investissement en SCPI.
L’imposition des revenus
La fiscalité des OPCI est plus attractive que celle des SCPI. En effet, les gains générés par ce premier type de placement sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %. Les prélèvements sociaux y sont déjà inclus. Quant aux revenus des SPCI, leur imposition dépend de votre tranche marginale d’imposition. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Concrètement, si vous êtes imposé, par exemple, à 30 %, le poids total de vos impôts sera de 47,2 % (30 % + 17 %), tandis que pour un OPCI, cela reste invariable, soit 30 %.
Il faut toutefois noter que si la SCPI ou l’OCPI est souscrit(e) dans le cadre d’une assurance-vie, la fiscalité appliquée sera celle relative à ce type de placement. Les deux produits auront alors la même fiscalité.
L’accessibilité de l’investissement
Les OPCI sont généralement plus accessibles. En effet, avec quelques centaines d’euros, vous pouvez déjà acheter des parts. Pourtant, pour une SCPI, même si certaines sociétés de gestion proposent des parts plus accessibles, elles exigent l’achat d’un nombre minimum de parts aux nouveaux investisseurs.
Quant à la disponibilité des parts, les OPCI ont, là encore, un avantage par rapport aux SPCI. En effet, ils sont plus faciles à trouver, car vous pouvez investir à partir d’un compte titres. Par contre, pour acheter des parts de SPCI, vous devez passer par un conseiller financier ou encore contacter directement une société de gestion.
L’optimisation fiscale de l’investissement
Sur ce critère, les SCPI gagnent des points. En effet, ce placement offre aux investisseurs la possibilité de limiter le poids de la fiscalité. À titre d’exemple, en achetant vos parts de SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt feront diminuer vos revenus imposables. Ce qui n’est pas le cas pour un investissement en OPCI.
Par ailleurs, dans le cadre d’un démembrement, la SCPI vous offre la possibilité d’acheter uniquement la nue-propriété. Avec cette stratégie de placement, vous ne recevez pas de revenus pendant quelques années. En revanche, vous acquérez des parts à 70 % de leur valeur. À l’issue de la période de démembrement, vous devenez plein propriétaire de vos parts et recevez l’intégralité des revenus.
Les risques de l’investissement
Les deux produits présentent des risques. Les revenus versés tout comme le capital ne sont pas garantis. Toutefois, comme les composants de ces deux placements sont différents, les risques qu’ils présentent ne sont pas les mêmes. Les SCPI sont plus sensibles au retournement du marché dans la mesure où ils sont intégralement investis dans l’immobilier. En revanche, comme les OPCI contiennent des valeurs boursières, une crise de la Bourse affectera les revenus de ce type d’investissement, mais n’aura pas d’impact sur les SCPI. À l’inverse, si le marché s’envole, les OPCI offrent à ses détenteurs un meilleur rendement.
La performance de l’investissement et les frais
La performance des OPCI et SCPI est liée au marché. Toutefois, en se basant sur les chiffres des années passées, les SCPI offrent généralement des résultats meilleurs. En 2018, ils affichaient un rendement global de 6,20 % contre environ 4 % pour les OPCI. Il faut aussi savoir que les OPCI sont des produits de placement relativement jeunes. De ce fait, l’offre reste encore assez réduite.
Enfin, en ce qui concerne les frais à l’entrée, ceux des SCPI sont plus importants : environ 12 % du prix de la part, contre 3,5 % en moyenne pour les OPCI. En revanche, les frais de gestion des SCPI sont moins chers que ceux des OPCI. Ainsi, pour un investissement sur du très long terme, les SCPI s’avèrent plus intéressantes.
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