Le dispositif de défiscalisation loi Pinel attire de nombreux investisseurs qui se lancent parfois tête baissée dans l’investissement immobilier locatif. Cependant, la loi Pinel est sujette à des risques qu’il faut éviter.
S’engager sur un coup de tête dans l’acquisition d’un logement neuf ou à rénover pour réduire ses impôts peut s’avérer un vrai fiasco. Voici les principaux risques de la loi Pinel et comment les éviter pour réussir votre opération et vous mettre à l’abri des dangers de la défiscalisation dans l’immobilier locatif.
Simulations Pinel biaisées
La loi Pinel est indéniablement une opportunité pour les particuliers qui peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 euros en contrepartie d’une location sur 12 ans. Néanmoins, le principal piège de la loi Pinel est la carotte fiscale mise en avant et cachant des biais dans les simulations Pinel.
Un investissement Pinel est généralement un investissement immobilier sans apport. Via la simulation le commercial peut vous « démontrer » que la réduction d’impôts obtenue additionnée aux loyers qui seront perçus vient couvrir les mensualités du crédit immobilier. Evidemment il existe des opérations en loi Pinel peuvent réellement s’auto-financer, mais c’est loin d’être toujours le cas, et le marché locatif y est pour beaucoup.
S’agissant d’achat en VEFA, l’investisseur n’a que des plaquettes publicitaires en 3D pour ce projeter. Or ces plaquettes (marketing oblige) sont toujours très séduisantes et réalisées à l’échelle trompeuse. Les vérifications préalables sont de mise et l’investisseur ne peut compter que sur lui même.
Les loyers perçus sont un paramètre essentiel de l’opération, or êtes-vous certains de bénéficier des loyers prévus tous les mois ? Aussi, les charges peuvent s’avérer beaucoup plus contraignantes que ce qui était prévu.
Promoteur immobilier en difficulté
Pour investir dans l’immobilier neuf, il faut souvent se tourner vers une queue de programme ou des logements vendus sur plan (VEFA, vente en l’état futur d’achèvement). Dans ce dernier cas, il est important de prendre ses dispositions sinon le logement risque de ne jamais sortir de terre.
Vous devez vous intéresser à la qualité de l’opérateur. Il faut notamment vérifier sa solidité financière. Pour ce faire, prenez le temps d’examiner son historique dans la profession. Les bilans de ce promoteur sur plusieurs années sont à même de révéler sa solidité financière. Il est également possible de décortiquer les forums de discussion sur internet pour vérifier les avis des internautes à son propos. Si la moindre information vous inquiète, passez votre chemin.
On peut toutefois se fier aux garanties fournies avant la signature du contrat. Sachez d’ailleurs que vous devez demander une garantie financière d’achèvement (GFA) extrinsèque à votre promoteur. C’est cette garantie et non la GFA intrinsèque qui vous couvre jusqu’à la fin des travaux. Lorsqu’un éventuel problème survient par la suite, vous serez financièrement couvert, mais le délai de livraison ne sera certainement pas respecté. Votre trésorerie peut cependant prendre un coup si vous avez souscrit un emprunt pour financer l’investissement. C’est d’ailleurs pour faire face au mieux à ces situations qu’il est conseillé de bien négocier les conditions de son crédit (taux d’intérêt, mensualité, durée de remboursement, condition de rééchelonnement…).
Localité Pinel à risque
La localisation du logement Pinel est d’une importance capitale. Un appartement en bord de fleuve dans un quartier où règnent calme et sécurité peut paraître idyllique, mais le marché locatif est-il effervescent ?
Méfiez-vous particulièrement si le commercial vous vante les projets en cours en vu de dynamiser la localité. La localité où vous investissez doit être déjà dynamique, vous avez besoin de certitudes, quitte à vous rendre sur place pour le vérifier, sans quoi un investissement Pinel peut s’avérer catastrophique pour l’acquéreur.
Si l’investisseur Pinel bénéficie d’avantages ceci sont obtenus en échange de nombreuses contreparties, d’engagements pris par l’investisseur. L’un des engagement souvent négligé est l’obligation de louer le logement dans les 12 mois qui suivent la remise des clés. Passé ce délai (qui passe très vite) l’investisseur ne peut plus prétendre à la défiscalisation prévue par le dispositif Pinel. Si l’on vous dit que la demande locative est forte, ce n’est pas vrai partout.
Pour éviter le risque de non-occupation du bien, il faut avant tout vérifier les commodités se trouvant aux alentours. Renseignez-vous sur la présence des prestations indispensables au bien-être dans le quartier. Il s’agit notamment de la présence d’une crèche, d’une école, des commerces, des transports en commun. L’accessibilité aux universités serait aussi un atout. Par ailleurs, il vaut mieux investir dans une ville ayant une bonne croissance démographique. Lorsque vous prenez ces dispositions, vous êtes sûr de pouvoir attirer plus de locataires potentiels.
Acquérir un bien dans une zone à faible dynamisme économique
Avant de faire un investissement Pinel, il faut se demander les raisons qui pourraient amener les locataires à vouloir s’installer dans son bien. Vous devez chercher à connaître leur profil. En réalité, avec le dispositif Pinel, les biens sont loués comme des résidences principales. Ainsi, les locataires sont notamment des actifs. Viser une région à faible potentiel économique serait donc une erreur pour votre investissement Pinel.
Il faut rechercher des immeubles construits dans une région créatrice d’emploi pour augmenter ses chances de louer rapidement le bien. Non seulement la région doit être riche en bassins d’emploi, mais l’économie locale doit y être également attractive. Au-delà de la région, il faut aussi s’intéresser à l’ambiance dans les villes et les quartiers.
En général, vous devez vous pencher sur les projets d’implantations commerciales et industrielles d’une zone avant de la choisir comme terre d’accueil pour votre investissement Pinel. Cela vous permet d’éviter par exemple le turnover de locataires. Néanmoins, il ne faut pas oublier de prendre en compte les zones éligibles pour bénéficier des avantages de la loi Pinel (zone A, zone A bis, zone B1 et zone B2).
Prix du logement Pinel trop élevé
La réduction d’impôt promise par la loi Pinel est proportionnelle au prix d’achat du bien dans lequel l’on investit. Aussi étonnant que cela puisse paraître, nombre d’investisseurs n’accordent donc pas suffisamment d’importance au prix du logement Pinel. Ces derniers cherchent avant tout à défiscaliser au mieux en oubliant qu’une défiscalisation Pinel est d’abord un investissement immobilier.
Surpayer le logement est un piège classique du dispositif Pinel. En effet, les promoteurs n’hésitent pas à profiter de l’attrait de la réduction d’impôts pour vendre des biens au-dessus du prix du marché. Pour déjouer ce piège, réalisez votre investissement en considérant la carotte financière comme un plus. Exigez de votre placement la même qualité, le même prix et les mêmes garanties que s’il n’y avait pas de réduction d’impôts.
Montant du loyer non adéquat
La question du loyer figure parmi les principaux dangers de la loi Pinel. Il est impératif de respecter un plafonnement des loyers pour profiter des avantages de ladite loi. De plus, en fixant un loyer trop élevé, vous pouvez ne pas trouver de locataire. Or, il faut quand même que le loyer fixé soit intéressant, sans quoi vous ne pouvez pas rentabiliser votre investissement.
Lisez : Les plafonds locatifs Pinel
Pour ne pas surévaluer le loyer potentiel, il est conseillé de se renseigner sur le montant des loyers pratiqués sur le marché immobilier du secteur où l’on souhaite investir. Si ce montant se trouve bien au-dessus du plafond des loyers de la loi Pinel, il vaut mieux passer son chemin.
En conclusion, s’il existe nombre de programmes immobiliers d’assez bonne qualité pour investir en Pinel, il faut rester très vigilant car les programmes médiocres sont aussi très nombreux. Se faire accompagner par des professionnels aussi bien au niveau de l’investissement que de la réduction d’impôt est donc très important pour réussir son montage fiscal.
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