Le plafond locatif pour la loi Pinel indique le montant maximal de loyer mensuel (exprimé au mettre carré) qu’un investisseur peut demander à son locataire.
Le niveau du plafond locatif Pinel dépend de la localisation de ce dernier et surtout de la « zone Pinel » à laquelle est rattaché le logement. Le territoire Pinel comprend 4 zones possibles :
- Zone A bis (la plus cotée)
- Zone A
- Zone B1
- Zone B2
Attention aux investisseurs dépassant le plafond locatif prévu par leur zone Pinel:
- Le bien en location n’est plus éligible à la défiscalisation Pinel
- Les avantages fiscaux déjà perçus par l’investisseur devront être remboursés
Ne pas confondre plafonds locatifs et prix du marché
Attention à bien interpréter les plafonds locatifs. Un plafond à 15 € du mettre carré ne signifie pas forcément que vous trouverez un locataire à ce prix là. Les montants de loyers pratiqués dans le quartier où se situe le logement pourraient être bien inférieurs au prix moyen des loyers du secteur géographique.
Les plafonds locatifs de la loi Pinel
Dans le cadre du dispositif de défiscalisation loi Pinel, chaque année son révisés les critères d’éligibilité de l’investissement dont font partie les plafonds locatifs.
Ci-dessous le tableau des plafonds locatifs loi Pinel en vigueur pour l’année 2021 :
| Localisation | €/m2 |
| Zone A bis | 17,43 € |
| Zone A | 12,95 € |
| Zone B1 | 10,44 € |
| Zone B2 | 9,07 € |
Ce barème ne permet pas, à lui seul, de calculer le montant total du loyer puisqu’un coefficient multiplicateur doit également être pris en considération. La formule donnant le coefficient est la suivante : (0,7 + 19 / S) où S est la surface pondérée du logement. D’après les textes, la surface pondérée est égale à la « surface habitable […] augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes ». Pour obtenir la valeur du loyer, il suffit donc de multiplier ce coefficient, le prix au mètre carré donné par le barème, et la surface pondérée du bien.
Si le coefficient est supérieur à 1, il augmente le loyer par rapport au barème fixé. A l’inverse, s’il est inférieur à 1, il le diminue. Si vous analysez la formule, vous vous apercevrez que, plus le logement est petit, plus le coefficient est important. Autrement dit, ce coefficient est très favorable aux petites surfaces. Toutefois, pour limiter cet effet, la loi fixe ce coefficient à 1,2 pour tous les logements inférieurs à 38 m2.
Plafonds locatifs : loi Pinel VS marché immobilier
Les plafonds locatifs ont été mis en place pour favoriser l’accès au logement des personnes ayant des revenus modestes. En effet, avant d’être un dispositif fiscal, la loi Pinel est surtout un projet social. Mais ce barème peut être perçu comme une limitation. Il est vrai qu’il n’est jamais plaisant d’être contraint de respecter un barème pour déterminer le prix du loyer. Toutefois, il est bon de savoir que ces barèmes ont été élaborés de manière à être proche du prix du marché. Prenons un cas concret pour illustrer.
Imaginons que vous achetez un appartement de 60 m2 avec 8 m2 de balcon au centre-ville de Tours. La ville étant située en zone B1, le plafond locatif est fixé à 10,15 €/m2. La surface pondérée du bien est égale à (60 + 8 / 2), soit 64 m2. Enfin, le coefficient multiplicateur est égal à (0,7 + 19 / 64), soit 0,997. Au total, le loyer maximal que vous pourrez percevoir sera donc de 0,997 * 10,15 * 64, soit 647, 57 €. A titre de comparaison, un appartement classique (hors dispositif Pinel) ayant les mêmes caractéristiques serait loué autour des 700 €.
Certes, il y a une différence entre un loyer en loi Pinel et hors loi Pinel. Toutefois, le delta est faible. Il est d’environ 7 % dans notre exemple. De plus, si vous mettez en perspective cette différence avec la réduction de l’impôt dont vous bénéficierez, elle devient tout à fait négligeable. Reprenons notre exemple de l’appartement situé sur Tours. Le prix de cet appartement neuf éligible au dispositif Pinel dans le centre de Tours tournerait autour des 240 000 €. Cela signifie que vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 28 800 € sur 6 ans (soit 4 800 € par an), 43 200 € sur 9 ans (soit 4 800 € par an) ou 50 400 € sur 12 ans (soit 4 200 € par an).
Le dispositif Pinel est à considérer dans son ensemble. Ainsi, les plafonds locatifs définis dans le cadre de la loi Pinel sont restrictifs en ce sens qu’ils sont légèrement inférieurs à ceux du marché immobilier. Toutefois, ce manque à gagner est largement compensé par l’avantage fiscal dont vous bénéficiez chaque année au cours du bail.
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