La loi Pinel est une des dernières opportunités de défiscalisation subsistant après la suppression de nombreuses niches fiscales au fil des lois de finance. Ce dispositif défiscalisant permet en effet de réaliser une économie d’impôts allant jusqu’à 63 000 euros.
Un avantage fiscal accordé sous conditions
L’investisseur en loi Pinel achète un logement neuf, dans une zone définie comme étant sous tension. Il s’engage à le louer six, neuf ou douze ans dans des conditions précises : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond défini et le loyer ne doit pas excéder pas un maximum fonction de la zone géographique. Si l’investisseur respecte son engagement, il obtiendra une réduction d’impôts égale à 12 %, 18 % ou 21 % (en fonction de la durée choisie de six, neuf ou douze ans) de son investissement ; le montant maximal d’investissement pris en compte est de 300 000 euros, dans la limite d’un maximum de 5 500 euros par mètre carré. Cette réduction d’impôts est accordée au fil des années de location. Cela permet ainsi d’avoir plus d’un cinquième de son bien financé via la réduction d’impôts. L’investisseur Pinel achète ainsi un logement neuf, conforme par définition aux dernières normes énergétiques (Réglementation Thermique 2012, garantissant un excellent isolement). À l’issue de sa période d’engagement, il est libre de le revendre, de l’occuper ou de le garder comme bien de rapport.
Un produit immobilier packagé
Les programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel sont proposés « clefs en main » aux investisseurs. Le promoteur propose non seulement un logement mais également une solution de financement associée, appuyée sur les loyers qui seront perçus durant la période de location : cela évite d’avoir à faire le tour des banques avec son dossier sous le bras pour décrocher le prêt indispensable à l’achat immobilier ; les loyers sont pris en compte dans le plan de financement, et il est ainsi parfois possible d’acheter un logement Pinel sans apport personnel. Le package inclut également dans la plupart des cas la recherche d’un locataire éligible (c’est-à-dire dont les ressources sont conformes au plafond) ainsi que des assurances en cas d’impayés ou de vacances du logement (délai entre le départ d’un locataire et l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire) : l’acquéreur est ainsi débarrassé des soucis quotidiens de la gestion, ce qui constitue une économie de temps très appréciable.
Les précautions à respecter pour un bon investissement Pinel
L’investissement Pinel n’est pas seulement un placement défiscalisant, c’est d’abord et avant tout un investissement. Il convient donc de s’informer sur le marché locatif dans la ville concernée, et de vérifier qu’il n’est pas déjà saturé : l’avantage fiscal n’est acquis qu’en cas de location effective, et le potentiel de revente du bien à l’issue de la période d’engagement dépend aussi de la solidité du marché local. Les évolutions récentes de la loi Pinel ont cependant limité les zones concernées, désormais recentrées sur les marchés effectivement en sous tension, et la grande majorité des programmes Pinel sont maintenant situés dans des zones où les locataires ne manquent pas.
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