Vous souhaitez profiter d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% et vous êtes tenté par un investissement en loi Pinel, pourquoi pas ?
Investir en Pinel vous permet de faire baisser vos impôts sur le revenu pendant plusieurs années. De plus, l’immobilier locatif loi Pinel est un moyen parmi d’autres de vous constituer un patrimoine immobilier. Un patrimoine utile pour l’avenir, utile pour financer les études des enfants et ou pour préparer son départ en retraite.
Si l’investissement Pinel offre différents avantages une opération Pinel a aussi ses risques. Le projet est à étudier avec sérieux pour éviter de tomber dans certains pièges qui peuvent coûter très cher. Voici une liste non exhaustive de conseils pour réussir votre investissement Pinel.
Perspectives pour réussir son investissement Pinel
Si votre motivation est de réduire vos impôts, vous ne devez pas perdre de vue qu’un investissement de ce type est, avant tout, l’achat d’un bien immobilier répondant à des normes précises, qui doit être loué sous certaines conditions. En effet, à l’origine, ce dispositif a été conçu pour répondre aux difficultés d’accès aux logements dans certaines zones dites tendues. L’objectif : développer un parc locatif accessible de résidences neuves ou réhabilitées, répondant à un cahier des charges au niveau du confort et des normes énergétiques.
Acheter un bien neuf
Pour bénéficier du dispositif Pinel, la première démarche consiste donc à faire l’acquisition d’un bien neuf, achevé ou sur plan (VEFA), pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Cette étape n’est pas à minorer et vous devez y accorder une extrême attention. Si le logement est déjà achevé, vous pouvez juger de la qualité de la réalisation. Cependant, interrogez-vous. Généralement, ces appartements ou maisons sont vendus sur plan, et s’ils n’ont pas trouvés preneurs, il y a peut-être une raison. Bien sûr, il est tout à fait possible que certains lots sains n’aient pas trouvé preneurs, car ceux-ci ne répondaient pas à leur budget ou à leur objectif.
Si vous optez pour l’achat d’un bien en Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA), prenez le temps d’étudier les plans et vérifiez un certain nombre de points concernant le promoteur, son maître d’œuvre, le programme immobilier et les garanties qu’il propose.
Bien évaluer le promoteur immobilier
Concernant le promoteur, renseignez-vous. A-t-il une bonne réputation et de bonnes références ? Demandez à votre interlocuteur, chargé de la vente, de vous fournir des informations à ce sujet que vous pouvez contrôler facilement grâce à Internet (date de création de l’entreprise, capital, autres réalisations à son actif…).
Vérifier les délais d’achèvement
Un autre point doit être abordé avec le négociateur ou le constructeur : quels sont les délais pour l’achèvement des travaux et la livraison ? La loi Pinel impose que les travaux soient achevés dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte de vente pour un achat en VEFA ou dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire, si vous avez opté pour une construction individuelle. Quelles sont les conséquences en cas de non-respect de ces conditions ?
Le dispositif Pinel devient caduc et la réduction d’impôts impossible. Examinez donc bien les clauses du contrat de réservation à ce sujet et les garanties. Pour gagner en sérénité, sachez cependant que quelques dérogations sont accordées au cas par cas par l’administration, notamment en cas de force majeure ou de recours administratif portant sur l’obtention du permis de construire.
Bien étudier le contrat de réservation
Là encore, étudiez-le avec minutie afin de vous assurer qu’il soit suffisamment détaillé. Ce document doit contenir un certain nombre d’éléments obligatoires, conformément à la loi, puisqu’il vous engage à concrétiser l’acquisition d’un bien, mais vous protège également.
En signant cet accord, le promoteur s’engage à vous livrer un logement conforme aux exigences stipulées, et à respecter un certain nombre de conditions. Voici la liste des mentions indispensables devant figurer sur le contrat.
• L’identité et les coordonnées des deux parties, promoteur et acquéreur ;
• Des informations sur les garanties financières souscrites, concernant l’achèvement des travaux ;
• Un descriptif du logement mentionnant son adresse, sa localisation dans la résidence, sa surface habitable, le type de logement, son standing, les annexes, les équipements, les finitions négociées (matériaux, menuiseries, peintures…) et un descriptif des espaces communs ;
• Sa conformité par rapport aux exigences environnementales, RT2012 ;
• La date de livraison prévue ;
• Le prix de vente prévisionnel et les conditions de révision de celui-ci ;
• La date de signature de l’acte authentique ainsi que la mention des prêts contractés ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Des informations concernant la possibilité d’une rétraction (refus d’accord de prêt ou renoncement, et leurs conséquences sur le dépôt de garantie).
Le prix du logement Pinel est-il cohérent ?
Un prix a été évoqué lors des négociations. Pour éviter de mauvaises surprises, contrôlez les clauses inscrites sur le contrat de réservation. Le plus souvent, le prix est définitif, mais il arrive que des conditions soient formulées pour des frais imprévus, et que le vendeur s’accorde une marge dans ces cas de figure. Cette oscillation du prix prévisionnel, si stipulée dans le contrat de réservation, ne peut dépasser 5 % du prix de vente.
Prix du logement Pinel cohérent avec le niveau de standing…
Vous cernez maintenant les attentes de vos potentiels preneurs. Reste à ajuster votre recherche en fonction de la qualité ciblée, du prix du marché et de votre capacité d’emprunt. De plus, pour louer rapidement, ne surestimez pas le prix du loyer qui est, de toute façon, encadré par la loi. N’hésitez pas à comparer avec la concurrence.
Garantir sa réduction d’impôts
Votre projet d’acquisition d’un logement Pinel avance. Vous avez repéré des biens conformes à la Régulation Thermique 2012 dont la livraison se ferait sous 30 mois maximum.
Ce sont deux critères indispensables pour ouvrir droit à une réduction d’impôts. Cependant, un défi majeur doit encore être relevé, louer le logement dans l’année qui suit la livraison. Il faut donc être sûr de l’attrait du logement par sa conception et surtout par sa localisation.
Mais ce n’est pas tout, d’autres conditions sont exigées par la loi Pinel concernant la mise en location du bien.
Se préparer aux contraintes locatives
Vous devez impérativement plafonner le loyer du logement que vous proposez à la location en fonction de la zone dont il relève. Seules trois zones sont éligibles à ce type d’investissement et le loyer varie en fonction de celles-ci de 16,96 €/m2 à 10,15 €/m2.
Un autre impératif, sélectionnez votre locataire en fonction de ses ressources. Selon son profil, le locataire ne doit pas dépasser un certain revenu : de 30 572 € pour un célibataire en zone B1 à 117 466 € pour une personne seule ou en couple, avec 4 enfants à charge, en zone A bis.
Controller la qualité de la gestion locative
Pensez-vous gérer personnellement la location ou laisser à une agence le soin d’administrer votre bien ? Si vous optez pour la première solution, la proximité de votre investissement avec votre domicile est primordiale. Pour procéder aux visites, aux états des lieux d’entrée et de sortie, ou encore répondre à un souci rencontré par un de vos locataires, il est préférable que vous ne perdiez pas un temps précieux. Le choix d’une ville dans un périmètre de 30 minutes maximum semble judicieux. Bien évidemment, si vous optez pour la seconde solution, vous n’avez a priori aucune restriction, mais une bonne connaissance du territoire est un véritable atout.
La clé de la réussite : la localisation du logement Pinel
Un logement bien situé se louera vite car il sera recherché. Vous éviterez ainsi des périodes de vacances locatives qui pourraient vous mettre en difficulté. Votre choix devra se faire à deux échelles, celle de la ville et celle du quartier.
Choix de la ville
La sélection de la ville s’avère primordiale. Plusieurs critères doivent vous aiguiller.
Votre objectif est de louer, mais encore faut-il qu’il y ait des candidats à l’installation. Il est donc nécessaire de faire une petite étude de marché pour vérifier les atouts de la commune :
• son dynamisme économique ;
• sa situation géographique et ses infrastructures de transport ;
• ses atouts naturels ;
• sa démographie ;
• la tension du marché locatif.
Nul besoin d’y consacrer plusieurs heures, quelques indices vous informent facilement sur ces éléments comme le développement du commerce, l’installation d’entreprises, le nombre d’écoles ou encore les prix des locations.
Choix du quartier
Sur ce point, il faut être particulièrement vigilant, car certains promoteurs n’hésitent pas à construire dans des secteurs isolés ou déserts. En effet, ils savent qu’ils parviendront sans difficulté à vendre leurs logements, grâce au dispositif Pinel.
Sélectionnez un quartier adapté aux profils de vos locataires potentiels. Ainsi, si vous louez un studio, vous aurez de grandes chances de répondre aux besoins d’étudiants ou de célibataires, entrés récemment dans la vie active. Votre logement doit donc se situer dans un quartier animé avec offres culturelles et lieux de sociabilité (bars, restaurants).
Si vous souhaitez opter pour un appartement T2, celui-ci pourra séduire de jeunes couples et retraités, qui apprécieront la présence de commerces dans le secteur, de marchés ou de services.
Les logements plus conséquents T3, T4, T5 s’adressant de manière privilégiée à des familles, laa proximité de crèches et d’établissements scolaires constituera un argument de poids.
Pour tous les profils de locataires, l’accessibilité grâce aux transports en commun est un vrai plus. C’est ce qui peut faire la différence, en complément du standing de votre location.
Un bien immobilier de qualité
Pour choisir le logement, mettez-vous à la place de vos locataires. Choisissez un bien que vous aimeriez habiter, même si quelques concessions peuvent être faites.
Situation et exposition
Lorsque vous vous intéressez à un programme, traquez les nuisances éventuelles à proximité qu’elles soient d’ordre sonore, visuel ou olfactif. Visitez le site à plusieurs reprises, à des moments différents, et n’hésitez pas à faire une enquête de voisinage. Rien ne vaut l’avis des riverains. Enfin, pensez à la vue, surtout si le l’appartement jouit d’un balcon ou d’une terrasse. Effet coup de cœur garanti !
Aménagement du logement
La circulation entre les pièces est aussi un élément important : est-elle aisée ? L’aménagement est-il bien conçu, avec des espaces de rangement comme des placards à l’entrée, dans les chambres et le couloir ? L’emplacement des équipements a-t-il été pensé : lave-linge, réfrigérateur, lave-vaisselle ? Y a-t-il suffisamment de prises et sont-elles disposées de manière satisfaisante ? Votre avis sera sollicité en cours de travaux, n’hésitez pas à être précis.
Les matériaux et finitions
Ici encore, vous aurez votre mot à dire. Le promoteur donne le choix entre plusieurs matériaux, différentes finitions concernant le carrelage, le parquet, les faïences, les peintures, les huisseries… N’hésitez pas à négocier certains avantages en amont de la signature du contrat de réservation.
Ne négligez pas les annexes
Ces espaces supplémentaires font partie des arguments de poids pour conclure une location. Balcon ou terrasse sont considérés comme de vraies pièces à vivre supplémentaires. Un emplacement de parking ou un box est vivement recommandé. Enfin, cave et local à vélos peuvent constituer un avantage certain pour certains profils de locataires.
Bien financer son investissement Pinel
Vous visez une réduction d’impôts de 40 000 à 63 000 euros sur la totalité de la durée de l’investissement entre 6 à 12 ans. Investir en Pinel est donc une opération financière particulièrement rentable, mais encore une fois, avec quelques conditions. Il ne s’agit pas de perdre une partie du bénéfice par manque de précautions.
Une bonne étude du montage financier
C’est le préalable à la transaction. Pour que votre investissement soit intéressant fiscalement et viable au quotidien, il faut en premier lieu déterminer de quel montant vous souhaitez réduire votre imposition. Vous devez parallèlement envisager le crédit que vous pouvez supporter, et le montant du loyer qui vous aiderait à rembourser vos mensualités. Ces éléments vous aideront à définir la taille du logement à choisir (dont dépend le loyer) et le prix du bien (pour calculer la réduction d’impôts). L’idéal est de réaliser une opération blanche où loyer et réduction d’impôts permettent d’annuler le coût du crédit de votre achat immobilier.
Une négociation de crédit réussie
Vous allez contracter un crédit pour financer cette acquisition. Cette phase est encore une fois capitale. Étudiez avec votre conseiller les options pour décaler le début du remboursement afin que celui-ci coïncide avec la période effective de location, y compris en cas de retard de livraison.
Renseignez-vous sur les taux d’intérêt en vigueur au moment où vous formalisez votre emprunt. Il est intéressant de comparer les offres proposées par différents organismes de financement. En effet, les taux fluctuent en fonction de votre profil d’acquéreur et de la durée de remboursement.
Ce dernier paramètre est, d’ailleurs, à prendre en compte, car la durée de la réduction d’impôt ne dépasse pas 12 ans. Il faut donc prendre conscience que, si le crédit n’est pas soldé une fois ce délai passé, vous devrez à la fois poursuivre le remboursement et vous acquitter de vos impôts.
Vous serez alors peut-être tenté de vendre le bien, à moins que vous ayez l’opportunité de procéder à son règlement intégral. Quoi qu’il en soit, il est important de négocier les frais de remboursement anticipé, lorsque vous réalisez votre emprunt. Cette précaution contribue à la rentabilité du projet. Mais le crédit n’intervient pas seul dans le succès de l’opération financière. Une bonne gestion de la location s’avère décisive.
Vérifier les garanties locatives
Enfin, avant de procéder à la mise en location, il faut envisager tous les scénarios possibles. Que ferez-vous si le logement reste vacant pendant une période plus ou moins longue entre deux locations ? Quelles solutions trouver si vous devez faire face à une carence locative, une fois le bien livré ?
Comment faire face à des loyers impayés, des dégradations du logement ou des attaques juridiques ? Cette fois, il faut vous pencher sur les formules de garanties locatives que peuvent vous proposer banques, assurances ou autres organismes pour faire face à ces imprévus. Des protections existent pour ces différents cas de figure afin de vivre sereinement votre mise en location.
Pour conclure, si vous suivez tous ces conseils, vous pourrez réaliser un investissement PINEL rentable, tout en vous conformant à la loi pour éviter des remises en cause de votre projet par les services des impôts. Si le montage financier a été bien pensé et qu’un certain nombre de précautions ont été prises, tant sur le choix du bien que sur les conditions à respecter, votre opération ne peut être que couronnée de succès.
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