La mise en place du prélèvement à la source a matérialisé pour les Français la somme dont sont amputés chaque mois leurs revenus pour payer les impôts : leur paye mensuelle est défalquée d’avance des impôts qu’ils auront à payer, ce qui permet de se rendre compte très concrètement de l’importance de cette somme. Le changement de mode de prélèvement n’a bien évidemment rien changé au caractère obligatoire de ce prélèvement, ni à la lourdeur des sommes pour nombre de contribuables… Il est cependant possible de bénéficier d’une importante réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier, ce qui revient finalement à payer une partie de son investissement immobilier grâce à ses impôts. Le dispositif Pinel, qui permet ainsi d’investir une partie de ses impôts dans la pierre, est sans doute l’une des niches fiscales les plus intéressantes (et d’ailleurs l’une des dernières subsistantes) !
Le principe de l’immobilier Pinel
Sans entrer dans les détails techniques, le dispositif Pinel est assez simple dans son principe : l’investisseur achète un bien neuf dans une zone dont le marché immobilier est considéré comme en tension (essentiellement des zones urbaines), il s’engage à le louer à un locataire aux ressources plafonnées pendant six, neuf ou douze ans ; en échange de cet investissement destiné à la location sous conditions, il reçoit une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % (suivant la période d’engagement), étalée sur la durée d’engagement. Ainsi, pour l’investisseur qui choisit la durée d’engagement maximale, la réduction d’impôts est de 21 % du montant investi… ce qui revient à ne payer en net que 79 % de la valeur initiale du bien !
Le Pinel pour se constituer un patrimoine grâce aux impôts
La déduction maximale accessible est de 21 % d’un montant investi d’au plus 300 000 euros, soit 63 000 euros. Autrement dit un particulier suffisamment imposé peut de facto basculer jusqu’à 63 000 euros d’impôts sur 12 ans en investissement immobilier : ces 63 000 euros investis seront en effet déduits à raison de 6 000 euros par an pendant neuf ans, puis 3 000 pour les trois dernières années – il faut cependant que les impôts dus soient d’au moins 6 000 euros par an pour pouvoir aller jusqu’au maximum du dispositif. Quel que soit le montant investi, les proportions sont les mêmes, et le dispositif est intéressant même pour des contribuables qui ne peuvent atteindre le maximum de la réduction d’impôts : il faut simplement payer suffisamment d’impôts pour absorber la réduction d’impôts liée à l’investissement, et ainsi en payer une partie grâce aux impôts. C’est ainsi un formidable levier d’investissement : le cinquième du bien est financé par les impôts, les loyers en financeront aussi une bonne partie, et l’effort d’investissement pour le contribuable est ainsi fortement allégé.
Douze ans de réductions d’impôts pour acquérir un bien
La loi Pinel permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôts très significative en s’engageant à louer son bien pendant douze ans : le montant annuel déduit des impôts est de 2 % de l’investissement pendant les neuf premières années, ce qui peut permettre de réduire énormément les impôts que l’on paye. À l’issue de cette période, l’investisseur est totalement libre de faire ce qu’il veut du logement qu’il a acquis grâce aux largesses des impôts : il est pleinement propriétaire sans aucune contrainte d’un logement, acheté à bon prix grâce à la réduction d’impôts Pinel ! Il pourra ensuite le revendre pour récupérer son capital, le louer pour se constituer un complément de revenus ou bien l’utiliser pour se loger ou héberger un de ses enfants. La pierre est un capital stable et durable, et le bien financé en partie grâce aux impôts bénéficie ensuite de la stabilité et de la résistance de l’investissement immobilier, sans les risques de pertes importantes en capital associés à des placements financiers.
À qui est destiné le Pinel ?
La réponse est simple : à tous les contribuables qui préfèrent utiliser leur argent pour se constituer un patrimoine plutôt que de le donner aux impôts. Il suffit de regarder le montant dû chaque mois aux impôts : vaut-il mieux donner l’argent à Bercy en pure perte, ou bien l’utiliser pour se constituer son propre patrimoine ? La réponse est assez évidente : mieux vaut profiter de l’avantage fiscal Pinel pour transformer cet argent en investissement concret et pérenne, plutôt que de le verser à fonds perdus au fisc ! La seule limite est celle des impôts que l’on paye : il faut être certain d’être imposé chaque année à hauteur de 2 % du bien, ce qui veut dire que le prix du logement que l’on peut acquérir ainsi est d’au plus 50 fois le montant de ses impôts annuels prévisibles ; en cas de revenus fluctuants (profession libérale, commercial dont le salaire dépend des ventes, etc.), il faut baser son calcul sur le minimum possible sur une année. Ainsi un particulier qui paye régulièrement deux mille euros d’impôts par an peut viser un bien d’au plus cent mille euros (ce qui correspond suivant les zones à un studio ou un deux pièces) : il faut calibrer son investissement pour utiliser au mieux l’avantage fiscal, et ainsi se faire financer son futur patrimoine grâce à la réduction d’impôts ! En agissant ainsi, il est possible d’optimiser son imposition et de se constituer un patrimoine immobilier grâce à ses impôts ! La loi Pinel offre ainsi aux contribuables l’opportunité rare d’acheter un logement en bonne partie via ses impôts.
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