Vous souhaitez réduire vos impôts grâce à la loi PINEL ? Quelles sont les conditions d’éligibilités et les risques encourus en cas d’investissement ?
L’investissement en loi PINEL est aujourd’hui un produit phare de la gestion de son patrimoine et offre un avantage fiscal très alléchant, mais il est soumis à une législation restrictive.
Vous devez faire attention à répondre aux nombreuses conditions pour que votre investissement soit éligible à la réduction d’impôts. Il s’agit d’un contrat conclu avec l’Etat.
Tout d’abord, choisissez bien l’emplacement. Outre le fait que vous soyez un investisseur averti et que vous avez choisi un emplacement proche des transports, des commerces et des écoles, la zone géographique est très importante. Seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi PINEL, soit plus concrètement les métropoles françaises et leur première couronne. Ces zones se caractérisent par une grosse disproportion entre l’offre et la demande, ce qui coïncide parfaitement avec les attentes d’un investisseur, puisque plus il y a de demande, et plus l’investisseur a de chances que son bien soit loué.
La réduction Pinel, s’appliquent aux investissements suivants :
– acquisitions de logements neufs
– acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement
– acquisitions de logements en vue de leur réhabilitation
– acquisitions de logements réhabilités
– acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation
– acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation
– acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA
– logements que le contribuable fait construire
– acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable
– et, depuis le 1er janvier 2019, acquisitions de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement, situés dans le centre de certaines communes (« dispositif Denormandie »).
Une fois votre bien achevé et livré, vous avez l’obligation de louer votre bien dans les 12 mois qui suivent la livraison, ou au moins de pouvoir prouver que vous avez fait le nécessaire pour trouver un locataire (annonces sur les sites internet, mandat de mise en location avec une agence…).
Le locataire doit répondre à des plafonds de ressources définis suivant la zone géographique du logement, suivant s’il est célibataire ou en couple, et suivant le nombre de personne à charge. Par exemple pour un locataire célibataire en ZONE A, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 38236€ sur l’année.
Le loyer pratiqué est également plafonné en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Par exemple pour un logement situé en zone A bis (Ile de France), le loyer est plafonné à 14,59€ du m².
Concernant la réduction d’impôts, il existe également de nombreuses conditions d’éligibilité.
Le propriétaire doit être fiscalement domicilié en France, peut acheter 2 logements par an au maximum et doit s’engager pour au minimum 6 ans de location. Le montant de la réduction d’impôts sera calculé en fonction du montant de l’investissement sans jamais pouvoir dépasser 300000€ par an et 5500€ du m². C’est à dire, que si le bien vaut 350000€, la réduction fiscale ne sera appliquée que sur 300000€. Idem pour le prix au m². Par exemple, si le logement fait 40m² pour 240000€ (soit 6000€ du m²), la réduction d’impôts ne sera applicable que sur 220000€, c’est à dire 5500x40m².
Concernant la réduction d’impôts, la loi PINEL autorise de réduire ses impôts jusqu’à 21% du montant investi étalé sur 12 ans maximum.
Un premier engagement de location de 6 années est obligatoire et permettra à l’investisseur de réduire son impôt de 2% par an pendant les 6 premières années. Il pourra reconduire son engagement pour 3 années supplémentaires et réduire son impôts de 2% par an jusqu’à la 9è année. L’investisseur pourra, au terme de ces 9 ans, décider de prolonger une dernière fois de 3 ans pour une réduction de 1% par an jusqu’au 12 ans du bien. Attention, le surplus de réduction d’impôts n’est pas reportable sur l’année suivante.
Prenons l’exemple d’un investissement à 200000€ (frais de notaire inclus), la réduction d’impôts sera de 4000€ par an pendant les 9 premières années, puis de 2000€ par an les 3 années suivantes. L’investisseur aura alors bénéficié d’une aide de 42000€ de la part de l’Etat. Si l’impôt du contribuable n’est que de 3500€ pour 4000€ de réduction d’impôts, les 500€ restant ne seront pas reportés sur les années suivantes et seront définitivement perdus.
A terme, l’investisseur ne sera plus tenu à ces engagements et pourra décider soit de vendre, soit de garder son appartement pour un usage personnel ou de continuer la location.
En cas de non respect de l’une de ces conditions, le contribuable se verra requalifié fiscalement, sauf en cas d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, de décès ou de licenciement.
L’investissement immobilier n’est pas sans risque, il faut bien choisir son locataire, au risque de ne pas être payé des loyers. Il existe cependant des moyens de se prémunir d’un éventuel défaut du locataire. Tout d’abord, confiez la mise en location et la gestion à un professionnel de l’immobilier. Il se chargera de vérifier la solvabilité du locataire, rédigera le bail et établira de manière précise un état des lieux du logement. Aussi, il est fortement conseillé de souscrire une garantie des loyers impayés en cas de non paiement des loyers du locataire. Le propriétaire peut également souscrire une assurance en cas de carence locative.
Dans l’idéal, faites vous aider par un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous aidera au choix et au bon suivi de votre investissement dans la durée ainsi que des déclarations auprès du service des finances publiques.
Vous êtes fins prêts à vous lancer… Bon investissement !
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