De nombreuses conditions doivent être réunies pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel. Cet article explique les critères à respecter et, pour certains, leurs conséquences sur le choix du bien à acheter.
Les critères inhérents au bien
En règle générale, seuls les biens neufs sont éligibles au dispositif Pinel. Cela signifie que vous devrez sûrement acheter votre bien en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) avec tous les risques que cela comporte. Vous pouvez toutefois investir en loi Pinel dans de l’ancien, mais de nombreuses conditions s’imposent alors. Pour être éligible, vous devez acheter un bien en état avancé de délabrement et le réhabiliter complètement. Pour qualifier la notion de délabrement, il faut se référer à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui liste les critères de décence et les performances techniques minimales d’un logement. Ainsi, votre logement (avant travaux) doit être défaillant sur au moins quatre des quinze caractéristiques de décence et au moins six des douze performances techniques. A l’issue de la rénovation, votre logement réhabilité doit respecter l’ensemble des quinze critères de décence et des douze performances techniques. Pour attester de la réhabilitation du logement, un expert indépendant se rendra sur place avant et après les travaux. Puis il remplira le document fourni par le service des impôts intitulé « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux ». Enfin, vous pouvez également bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien si vous achetez un local commercial (ou un entrepôt, une grange, un hangar, etc.) afin de le transformer en logement.
Un autre critère concerne le classement énergétique du logement. Si vous avez acheté un bien neuf, celui-ci doit obligatoirement obtenir le label BBC (« Bâtiment Basse Consommation ») au sens de la réglementation thermique 2012. Dans le cas d’une acquisition d’un bien ancien, après rénovation il doit être en mesure de bénéficier du label HPE rénovation (« Haute Performance Energétique ») ou du label BBC rénovation.
Enfin, le logement doit se situer dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel. Dans le passé, certains dispositifs fiscaux ont conduit à construire des logements dans des zones où la demande était très faible. Pour éviter ces dérives, le dispositif Pinel établit un zonage d’application précis. Trois zones sont ainsi définies (A, A bis et B1). Toutefois, vous n’êtes jamais à l’abri de mauvaises surprises. Vous devrez donc exercer du discernement et vous renseigner sur le marché local avant d’investir.
Les critères inhérents au contrat de location
Pour louer votre bien en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devrez trouver un locataire dans les douze mois qui suivent l’acquisition. A défaut de pouvoir le faire, vous aurez donc un logement (sans locataire) sur les bras sans réduction de votre impôt. Ce dispositif ne vous dédouane donc pas de respecter le critère fondamental qu’est la localisation du bien. Prenez donc bien le temps d’analyser le marché immobilier local afin de vous assurer que la demande locative est suffisamment forte. Cela signifiera de s’intéresser au marché immobilier de la ville mais également du quartier dans lequel vous souhaitez acheter votre bien.
Un autre critère est relatif à la durée du contrat de location. Vous devez vous engager sur un bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus la longueur du bail sera élevée, plus la réduction d’impôts (au total) sera élevée. Ce critère est important à connaître puisqu’après votre premier bail, vous ne pourrez plus bénéficier de la réduction d’impôts. Au moment d’investir, projetez-vous donc sur ce que vous souhaitez faire de votre bien afin d’anticiper votre situation fiscale en sortie de bail.
Enfin, la loi Pinel définit des plafonds qui définissent le revenu maximal des locataires et le loyer que vous pouvez percevoir. Ces plafonds dépendent de la localisation du bien.
Laisser un commentaire