Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous envisagez peut-être d’acheter un bien ancien pour le rénover. Cette stratégie s’est montrée gagnante pour de nombreux investisseurs. Découvrons ensemble quels sont les avantages, mais aussi les risques à considérer.
Un prix d’achat plus faible
A prestations équivalentes, l’immobilier neuf est nettement plus cher que l’ancien. Cela est dû, entre autre, au fait que les logements anciens ne sont pas soumis à la TVA immobilière. En effet, cet impôt est perçu par l’État seulement lors de l’achat d’un bien achevé depuis moins de cinq ans. Comme dans l’automobile, lorsque vous achetez dans l’immobilier ancien, vous économisez donc déjà 20 % de TVA !
La différence de prix entre le neuf et l’ancien est encore plus marquée quand vous visez un bien qui nécessite des travaux. Généralement, plus il y a de travaux à réaliser, plus le prix d’achat du bien est faible puisqu’il n’est pas habitable en l’état. Vous aurez aussi une marge de négociation plus importante.
Par ailleurs, l’immobilier ancien offre un choix plus vaste. Les localisations très prisées, comme les centre-villes par exemple, ont généralement peu de programmes immobiliers neufs. Mais vous pourrez trouver votre bonheur dans l’ancien. Vous aurez aussi l’occasion de trouver de la belle
pierre, tandis que les construction neuves n’ont généralement pas autant de caractère.
Des avantages fiscaux
En plus de l’exonération de la TVA, l’investissement dans l’ancien ouvre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif.
Par exemple, si le montant des travaux représente au moins 25 % du prix total de l’acquisition et si votre bien est situé dans une zone éligible, vous pouvez bénéficier de la loi Denormandie. Vous aurez ainsi une réduction d’impôts de 12 à 21 % du coût de votre investissement. Le bien devra alors être loué pendant au moins 6 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources définis dans la loi.
La loi Malraux vise également à encourager la restauration complète d’immeubles dans certains secteurs. L’investisseur pourra ainsi profiter d’une réduction d’impôt (jusqu’à 400 000 € sur 4 ans). Le bien devra être loué dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, et pour une période d’au moins 9 ans.
Pour les propriétaires aux revenus très élevés, les travaux de rénovation ou d’entretien d’un monument historique donneront aussi lieu à des déductions fiscales conséquentes dans le cadre de la défiscalisation en monuments historiques (MH).
En dehors de ces dispositifs particuliers, vous pourrez par ailleurs réaliser jusqu’à 10 700 € par an de déficit foncier grâce à la défiscalisation des travaux (s’ils rentrent dans le cadre des travaux considérés comme fiscalement déductibles). Cela vous permettra de considérablement alléger votre facture fiscale pendant plusieurs années (jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux).
Il est également bon de se renseigner du côté des collectivités locales ou de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). Sous certaines conditions, il est possible de profiter d’avantages ou de subventions pour certains travaux de rénovation.
Une plus-value importante
Les travaux que vous réaliserez vous permettront de créer une forte valeur ajoutée en cas de revente. La plus-value que vous ferez dépendra du prix d’achat du bien et du montant des travaux. Il est donc capital de bien effectuer vos prévisions.
Pour cela, il est impératif de visiter le bien avant d’acheter et d’analyser attentivement l’ampleur des travaux. Quelles pièces sont à rénover ? Est-ce que la structure est saine ? Quel est l’état de la toiture ? L’isolation est-elle entièrement à remplacer ? Voilà autant de questions qui vous aideront à choisir un bien intéressant. Ne vous laissez pas tromper par l’aspect visuel du bien. Même si un appartement semble complètement délabré, la rénovation peut se révéler relativement facile et peu coûteuse si ses structures sont saines.
Si vous envisagez une rénovation lourde, il est sans doute plus prudent de faire appel à des experts. Cela vous permettra de connaître le véritable coût des travaux et d’éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Le succès financier de l’opération réside donc dans le choix du bien à rénover et dans l’établissement d’un budget et d’un planning de travaux réalistes. Il est ainsi possible de réaliser des plus-values très importantes !
Une réponse aux besoins du marché
Avant de vous lancer dans une rénovation, il est bon de commencer par analyser le marché. Quelle est la demande ? Quels types de bien sont les plus recherchés ? Vous noterez peut-être un besoin auquel le marché ne répond pas.
Par exemple, les petites surfaces sont-elles très demandées ? Vous pouvez alors envisager d’acheter un grand appartement et de le diviser en plus petits logements. Ou encore, quelles sont les opportunités qu’offre le marché local ? Peut-être que les acheteurs recherchent davantage d’espaces ouverts, ou des logements de type loft ?
En choisissant de rénover un bien ancien, vous avez toutes les cartes en main pour définir quel produit vous souhaitez proposer sur le marché. Bien sûr, il faut bien évaluer les contraintes techniques et financières de ce genre de projet. En étudiant correctement votre projet, vous serez en mesure de créer un bien sur mesure et qui sort du lot. Cela vous garantira une revente facile et rentable.
Enfin, au cours de votre projet de rénovation, vous aurez l’occasion de collaborer avec les artisans de votre région. Vous aurez ainsi la satisfaction de dynamiser l’économie locale.
Que ce soit pour le louer ou pour le revendre après travaux, acheter un bien immobilier à rénover, est une aventure qui ne doit pas être improvisée. Mais en planifiant bien votre projet, vous pourrez réaliser une belle opération en investissant dans l’ancien !
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