Dans un contexte d’avenir financier incertain, l’investisseur cherche à sécuriser et à faire fructifier son patrimoine. La diversification des placements permet d’atténuer les baisses de performances qui peuvent impacter ponctuellement un produit. Parmi les placements financiers, quatre piliers se démarquent : placements en liquidités, immobilier, bourse et assurance vie. L’immobilier constitue un excellent mode de placement du fait de la diversité des opérations financières possibles, que ce soit dans le neuf, dans l’ancien ou dans l’épargne immobilière. Voici de bonnes raisons de diversifier votre patrimoine.
Le choix de l’investissement immobilier, un pari gagnant
De multiples stratégies de placement immobilier
Comment choisir entre l’achat dans le neuf et l’ancien ? Studio, parking, immeuble ou épargne immobilière ? Avant de vous lancer dans une opération, il vous faut au préalable déterminer quels sont vos objectifs. En effet, les enjeux sont différents si vous souhaitez acquérir un bien pour générer des revenus complémentaires en vue de préparer votre retraite, si vous préférez défiscaliser vos revenus ou vous constituer un patrimoine. Entre les dispositifs de déductions fiscales, les modes de détention et d’exploitation, vous pouvez déterminer une stratégie pour optimiser vos gains financiers. Votre choix sera défini en fonction de votre montant imposable, du flux de trésorerie – également appelé cash-flow – que vous cherchez à obtenir, du temps que vous pouvez y consacrer et du volume d’opérations que vous envisagez de réaliser.
Le choix dans les opérations immobilières
Vous souhaitez sécuriser votre investissement en partant sur un programme neuf. Même si la commercialisation vous propose des dispositifs de défiscalisation, elle ne garantit pas pour autant une rentabilité élevée. En revanche, avec un investissement avec rénovation de logement, en négociant le prix à la baisse, vous pourrez obtenir une rentabilité plus élevée, de l’ordre de 2 % voire 7 à 8 % en optimisant au maximum les loyers locatifs via la division d’appartement ou l’acquisition d’immeuble. Vous mutualisez ainsi toutes les charges et contraintes liées à l’opération. Pourquoi ne pas privilégier l’achat de places de parking ? La gestion est simplifiée et les bénéfices peuvent être intéressants dans des grandes villes. Vous pouvez également opter pour l’achat de locaux commerciaux ou de bureaux, la rentabilité varie de 4 à 8 %, sous réserve de bien cibler la zone géographique et le potentiel commercial.
Des modes de détention qui influent sur les régimes fiscaux
Plusieurs types d’exploitation sont possibles. Pour les particuliers, la location nue génère des revenus fonciers et la location meublée un BIC, bénéfice industriel et commercial. L’acquisition via une société permet d’être imposé soit au titre de l’impôt sur les revenus, soit de l’impôt sur les sociétés selon le type de société choisi. En optant pour un achat d’un bien en société (SCI ou SARL de famille), la transmission de son patrimoine peut être plus aisé en y associant les membres de sa famille. De plus, la location nue peut être imposée au titre du BIC. Enfin, en cas de revente, vous pouvez revendre la société plutôt que le bien, ce qui vous dispensera de l’imposition sur les plus-values.
Un investissement diversifié, une solution pour chaque investisseur
L’achat dans le neuf pour défiscaliser ses revenus
L’achat dans le neuf est un placement prisé par 71 % des investisseurs pour faire baisser son niveau d’imposition. En achetant dans un programme éligible au Pinel, l’investisseur peut bénéficier de réductions d’impôts jusqu’à 36 000 €, 54 000 € ou 63 000 € si le lien est loué pendant 6, 9 ou 12 ans pour un achat d’un montant plafonné à 300 000 €. De même, le dispositif Censi-Bouvard, dédié aux investissements dans les résidences de services étudiants, seniors ou EHPAD permet de déduire 11 % sur une acquisition d’un montant maximum de 300 000 €, et ce, sur 9 ans. Toutefois, ces montants ne doivent pas occulter les frais liés aux vacances locatives, les charges de gestion et de copropriété, taxes et autres qui viennent grever la rentabilité finale. La revente est possible à l’issue des périodes de réductions d’impôts.
Les opérations dans l’immobilier ancien pour déduire les charges
L’achat de biens immobiliers dans l’ancien permet de réaliser des opérations d’améliorations de l’habitat telles que préconisées par les gouvernements successifs. Certaines zones géographiques encouragent les rénovations d’immobilier via les dispositifs Pinel, Cosse ou Denormandie. Les déductions fiscales sont obtenues en contrepartie de loyers plafonnés ou de locations à des ménages modestes. En revanche, vous pouvez investir indépendamment de ces dispositifs. En optant pour des régimes d’exploitation en LMP ou LMNP, meublé professionnel ou non professionnel, plutôt qu’en location nue, vous privilégiez des revenus imposables au titre des BIC et non des revenus fonciers. Un abattement de charges peut alors être retenu sur le montant des loyers perçus en régime micro-foncier ou micro-BIC. En outre, le régime réel permet de déduire toutes les charges et les amortissements des revenus locatifs. La base d’imposition est alors minorée.
L’investissement sans les contraintes de l’immobilier : la pierre papier
Si vous recherchez des rendements intéressants sans y consacrer trop de temps, pariez sur l’épargne immobilière. Plusieurs produits se côtoient avec une disponibilité des liquidités et un risque variés. Les SIIC, sociétés d’investissement immobilier cotées, sont des sociétés foncières cotées en bourse qui, sur le long terme, peuvent rapporter entre 4 à 8 % par an de rendement. De même, les organismes de placements collectifs immobiliers OPCI mixent immobilier et investissement financier. Leur rentabilité annuelle oscille entre 2 et 7% selon les années. Enfin, les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, collectent l’épargne des particuliers pour l’investir dans l’immobilier. Des rendements entre 2 % et 4,5 % par an sont envisageables.
En résumé, l’immobilier permet de se constituer un patrimoine financier non négligeable pourvu que le montage de l’opération soit bien étudié en amont. L’alternative de l’épargne immobilière permet de générer des rendements intéressants tout en dispensant l’investisseur de travail chronophage.
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