L’immobilier est le placement préféré des Français pour le bon compromis entre prise de risque et rentabilité offert par l’investissement dans la pierre. Aussi, l’immobilier offre de nombreuses possibilités d’investissements permettant de répondre à des besoins et objectifs variés. Encore faut-il connaitre les avantages et les différentes opportunités de placement immobilier.
Les opportunités de l’investissement immobilier
5 objectifs de l’investissement immobilier
Certains investisseurs ont comme priorité la protection de leur famille via la transmission d’un patrimoine immobilier après leur décès. D’autres souhaitent faire fructifier leur épargne, d’autres encore voient dans l’immobilier un moyen de capitaliser l’argent de leurs impôts.
#1 Création d’un patrimoine immobilier
Quelque soit la nature du bien et la finalité de l’investissement immobilier, l’acquisition d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, garage, parking, etc.) est un premier pas vers la constitution d’un patrimoine immobilier.
Si l’immobilier n’est pas à l’abri d’une crise, la création d’un patrimoine immobilier présente néanmoins un faible risque financier sur le long terme, sa valeur étant toujours croissante et la revente du bien étant toujours possible.
La constitution d’un patrimoine est un objectif de long terme dont le but est généralement d’être transmis aux enfants et descendants de l’investisseur qui pourront selon leur intérêt au moment de la succession revendre le bien pour réinvestir son capital ou le garder pour percevoir une rente à vie.
#2 : Faire fructifier son épargne
L’investissement immobilier offre une rentabilité supérieure aux placements d’épargne proposés par les banques et dont les taux d’intérêts sont généralement bas.
Placer son épargne dans un bien immobilier c’est aussi (selon le type d’investissement) la possibilité de le louer et de se créer des revenus supplémentaires.
La pratique est cependant plus complexe que la théorie car pour faire fructifier son épargne de manière performante il faut savoir bien investir et prendre les bonnes décisions en ce qui concerne le type de bien immobilier, la superficie, la localisation, etc.
#3 : Défiscaliser (réduire ses impôts)
Investir dans l’immobilier est le moyen le plus utilisé pour payer moins d’impôts, en particulier en France où la pression fiscale est forte. Pour réduire ses impôts avec l’immobilier existent différents mécanismes prévus par la loi et évoluant au fur et à mesure du temps.
Par exemple il est possible de défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien à rénover. La remise aux normes du logement est un moyen pour l’investisseur de créer un déficit foncier (lié au cout des travaux qui sont plus élevés que les loyers perçus).
Le déficit foncier qui peut être déduit de l’ensemble des revenus sur plusieurs années et un moyen de financer une partie des travaux de rénovation avec l’argent que l’investisseur donne habituellement au service des impôts. Défiscaliser dans l’ancien à rénover est d’autant plus intéressant pour les investisseurs ayant un réseau d’artisans de qualité.
Et si vous choisissez d’investir dans le neuf, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts qui varie en fonction de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre logement.
En accordant ces avantages, l’État souhaite développer l’offre locative sur l’ensemble du territoire et notamment dans les zones dites tendues, où l’offre de location est inférieure à la demande.
#4 : préparer votre retraite
Le fait de partir en retraite génère souvent une diminution des revenus.
Investir dans l’immobilier est alors une perspective de conserver votre pouvoir d’achat grâce aux revenus générés par le locatif.
Vous pouvez aussi envisager d’acheter un bien situé en bord de mer, à la montagne, à la campagne ou à même à l’étranger, afin de le mettre en location pendant les années où vous travaillez pour que les loyers remboursent votre emprunt.
Il vous suffit de vous assurer que le montant de votre crédit sera intégralement remboursé au moment de partir en retraite pour pouvoir disposer de votre bien tranquillement.
En outre-mer les avantages fiscaux sont assez intéressants.
#5aider vos proches
Les loyers générés par le bien immobilier vous apporteront un revenu supplémentaire qui vous permettra d’aider vos enfants, petits enfants et peut-être même vos parents.
De plus, il vous est possible de louer le bien à vos proches en pratiquant un loyer modéré.
Ce système est particulièrement intéressant dans certaines grandes villes où les loyers explosent et où il est parfois difficile de trouver un logement décent.
Pour pouvoir répondre à ces objectifs, il existe un panel de placements qui s’adapteront à vos besoins et à votre situation personnelle et financière.
Avantage de l’investissement immobilier par type de placement immobilier
La forme d’investissement la plus classique est l’achat d’un bien en vue de le louer, mais il existe aussi d’autres formes d’investissements moins connues, mais qui présentent aussi des avantages.
L’investissement locatif
Il existe différents moyens de louer votre bien immobilier.
La location d’un bien nu
Le principe est simple et parfait pour débuter.
Vous achetez un appartement ou une maison que vous mettez en location ou en colocation c’est-à-dire que vous louez le bien à plusieurs personnes. Ce système fonctionne assez bien dans les villes à forte population étudiante et encore mieux à proximité des universités ou des écoles.
Dans les deux cas, les loyers vous apportent directement un revenu ou permettent de financer en tout ou partie l’emprunt fait auprès de votre banque.
L’opération peut ne pas générer de gros revenus, notamment dans les grandes villes où les prix d’achat sont très élevés, néanmoins la rentabilité est sécurisée et la gestion du bien demande peu de travail, d’autant plus si vous faites gérer cet investissement par un prestataire comme un agent immobilier ou un syndic.
La location d’un bien meublé
Il vous appartient de meubler votre bien afin de permettre à votre locataire de vivre dans l’appartement confortablement.
Le contrat de bail ne peut pas dépasser un an et le délai de préavis est réduit à un mois. Le turnover est assez important sur ce type de location.
Il vous est possible de vous déclarer loueur de meublé non-professionnel (LMNP), car ce système présente une fiscalité plus attractive que celle de la location nue.
La location de courte durée ou saisonnière
Elle est de plus en plus répandue notamment dans les zones du littoral et les grandes villes où les touristes et visiteurs de quelques jours ont besoin d’un logement pour une courte période.
Le principe est de louer le bien à la journée, pour quelques jours ou semaines.
La location saisonnière permet de générer un revenu mensuel important et des bénéfices assez intéressants, mais elle demande aussi pas mal de travail. Il faut prévoir le ménage, le changement de linge de lit entre chaque locataire et le checking lors de l’entrée et la sortie.
De plus, il est fort possible qu’une nouvelle législation voie le jour pour encadrer et taxer différemment ce type de location, mais rien ne vous empêchera le moment voulu de basculer en location meublée si le système est plus intéressant.
La location d’un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble, doté de plusieurs appartements, présente les avantages de faire un achat » en gros » donc moins cher, d’être l’unique propriétaire, donc non soumis à la copropriété, et de développer considérablement votre patrimoine en une seule opération notariée.
En terme de gestion, il demande pas mal de travail et de bonnes connaissances techniques.
C’est en général un placement rentable à condition d’anticiper les frais d’entretien.
Il est possible d’envisager cet achat à plusieurs, et dans ce cas de vous renseigner sur le système de la Société Civile Immobilière (SCI).
Les autres types de biens à mettre en location
Les parkings, box et garages
Ils sont l’investissement idéal pour les petits budgets et pour débuter.
Ce type d’investissement est à prioriser dans les grandes villes ou les places de parking liées à un appartement se font rares.
Ils demandent peu d’entretien, sont faciles à gérer et peuvent générer un bon rendement.
Les locaux commerciaux et les bureaux
De nombreuses entreprises louent les locaux pour la mise en place de leur activité.
En général, elles louent uniquement les murs, ce qui nécessite peu d’entretien et l’investissement s’avère rentable, car les loyers sont plus élevés que pour les baux d’habitation.
Cependant, les règles du bail commercial sont un peu différentes et nécessitent certaines connaissances particulières.
Les résidences étudiantes et seniors
Le principe est simple, vous investissez dans un logement situé dans une résidence étudiante ou dans une résidence seniors ou un Établissement Hébergeant des Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
L’exploitant se charge de trouver et sélectionner les locataires. Il assure aussi l’accueil et l’entretien des parties communes.
En contrepartie de votre investissement et de votre engagement à louer pendant au moins neuf ans, l’exploitant vous verse le montant du loyer prévu dans le contrat de bail quel que soit le taux d’occupation de la résidence. Vous pouvez espérer en moyenne 4 % de rendement.
Les biens en résidences de vacances ou en camping
Les particuliers peuvent investir dans des biens situés en résidence de vacances ou dans un camping.
Ces biens sont souvent d’un bon rapport locatif, car ils présentent des services liés à la résidence ou au camping comme l’accès à une piscine privée, une supérette, un restaurant, une boîte de nuit…
La location d’une parcelle de forêt ou un terrain agricole
Vous pouvez investir dans ce type de bien pour votre usage personnel, comme par exemple faire du bois de chauffage, mais aussi pour le louer.
Ces parcelles présentent des avantages au niveau de l’imposition, car elles sont soumises à certaines exonérations.
Quant aux terrains agricoles situés à proximité des villes, leur valeur peut décupler s’ils deviennent constructibles.
Louer une chambre de votre résidence principale
De nombreux étudiants cherchent à se loger à loyer modéré.
Si vous ne dépassez pas un certain plafond, vous ne payerez aucun impôt sur les revenus de cette location.
Autres pistes pour investir dans l’immobilier
Ces investissements présentent des caractéristiques différentes de la location, mais peuvent permettre de dégager des bénéfices à plus ou moins long terme.
L’achat-revente
Si vous avez du talent pour dénicher les bonnes affaires, vous pouvez acheter un bien à un prix bas, le mettre en valeur et en tirer une plus-value au moment de la revente.
Il ne faut pas négliger la forte imposition de ce type de transaction, car les plus-values sont imposées à environ 35 %.
De plus, il n’est pas possible de faire ce type d’opération trop souvent au risque de voir votre activité requalifiée en activité de marchand de biens dont la fiscalité est bien plus lourde.
Le viager
C’est un système un peu particulier d’investissement immobilier.
Vous achetez un bien en payant une soulte, c’est- à-dire une partie de son prix, le reste étant versé au vendeur sous forme de rente mensuelle jusqu’à son décès.
L’investissement dépend donc de l’espérance de vie de votre vendeur.
La nue-propriété d’un bien immobilier
Un bien immobilier est divisé en deux parties. Il y a d’une part, l’usufruit qui permet à celui qui en dispose de l’utiliser pour se loger ou le louer et en tirer des revenus fonciers. Et d’autre part, il y a la nu-propriété qui permet à celui qui la détient de pouvoir aliéner le bien c’est à dire le vendre ou le détruire.
En général, le propriétaire est à la fois usufruitier et nu-propriétaire.
Cependant, il est tout à fait possible d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier.
Ce système est courant en cas de donation. Les parents donnent la nue-propriété à leur enfant et conserve l’usufruit pour habiter dans le logement. Ceci diminue les droits de donation.
Les Société Civile de Placement Immobilier
C’est un placement qu’on appelle aussi » la pierre papier « .
Vous achetez des parts d’une société qui dispose de nombreux biens dans divers secteurs.
Vous percevez les revenus des locations en fonction de votre investissement. Ce système est intéressant car l’investissement est possible pour les petits budgets, il est assez rentable et il n’y a aucun souci de gestion et d’administratif à prévoir.
Les Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées ou Foncières
C’est un autre placement » pierre papier « . Vous investissez dans des sociétés qui assurent la gestion de biens tels que logements, commerces, bureaux, mais aussi maisons médicales, prisons et autres infrastructures, partout dans le monde.
Vous placez un ordre d’achat ou de vente en bourse exactement comme pour une action.
Elles ont un statut fiscal avantageux et la majorité de leurs rentrées d’argent (90%) est redistribuée à leurs actionnaires.
Le crowdfunding immobilier
C’est le nouveau système de financement participatif.
Des plateformes vous permettent de financer des projets immobiliers avec d’autres internautes.
Toutes ces façons d’investir dans l’immobilier présentent des avantages permettant de bénéficier de revenus plus ou moins conséquents avec un investissement personnel et financier plus ou moins important.
Il vous appartient donc de choisir l’investissement qui correspondra le mieux à vos objectifs, aux gains que vous espérez en tirer et aux risques que vous êtes prêt à courir.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre le temps de bien réfléchir et de bien vous informer sur la législation en vigueur.
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