L’investissement immobilier est très prisé par les Français. Nombreux sont ceux qui envisagent de se lancer dans l’immobilier locatif. Le financement de cet investissement peut se faire de plusieurs manières et il dépend de nombreux paramètres. L’une des solutions les plus plébiscitées est l’investissement immobilier sans apport. Découvrez dans cet article les véritables avantages de devenir propriétaire sans apport financier personnel.
Qu’entend-on par crédit immobilier sans apport ?
Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il est souvent obligatoire de recourir à l’emprunt. En effet, les sommes à investir sont généralement importantes. Lorsque vous vous rendez dans votre banque pour effectuer une étude de financement, l’on vous demandera certainement le montant de votre apport. Il s’agit de l’argent personnel (épargne) que vous mettez à contribution pour financer votre projet.
Cependant, les banques sont aujourd’hui disposées à financer les investisseurs sans exiger d’eux cet apport personnel. Autrement dit, elle vous prête tout l’argent dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet immobilier. Supposons que vous avez besoin de 175 000 euros pour acquérir un immobilier locatif. Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas faire un apport, la banque pourra vous prêter les 175 000 euros pour concrétiser votre investissement. Néanmoins, il faut noter qu’il est assez difficile de faire un investissement locatif sans revenu. Vous ne devez pas confondre investissement sans apport et investissement sans revenu. Pour octroyer un crédit sans apport, la banque s’attarde plus sur l’épargne et les revenus personnels de l’investisseur que sur les futurs revenus locatifs.
Les principaux avantages de l’investissement immobilier sans apport
Investir dans la pierre à partir de zéro présente de nombreux avantages. Concrètement, on peut parler d’investissement immobilier à crédit. De plus, on profite de l’effet de levier pour se constituer très rapidement un patrimoine immobilier à partir de rien. L’effet de levier désigne en réalité l’utilisation de l’emprunt pour démultiplier ses profits. De la même manière que le levier peut vous aider à soulever une masse lourde, l’emprunt bancaire vous soutient fortement dans votre investissement.
Grâce à votre propre force (l’épargne), vous pouvez soulever une masse (achat d’un bien locatif) moins importante qu’avec l’aide d’un tiers (l’emprunt bancaire). On comprend vite que, plus l’apport personnel est faible, plus le rendement financier des capitaux investis est élevé. C’est en suivant cette logique que les investisseurs cherchent de plus en plus à investir sans apport. Cette solution permet de maximiser l’effet de levier. En outre, vous bénéficiez d’une assurance en cas d’aléas comme le décès ou l’invalidité permanente. Ce n’est pas le cas avec un financement par l’épargne.
Vous pouvez par ailleurs utiliser les loyers que vous percevrez pour rembourser votre crédit. Vous réalisez ainsi toute l’opération sans toucher à vos liquidités. Après remboursement de vos mensualités et des charges locatives, il est même possible de se dégager une marge (un complément de revenu que l’on appelle cash-flow positif). En prime, vous vous constituez un patrimoine à partir de votre endettement. De fait, lorsque vous aurez fini de solder votre crédit en utilisant vos revenus locatifs, le logement vous revient. Vous continuerez à percevoir les revenus qu’il génère.
Impact de l’investissement sans apport sur la rentabilité du placement
Pour mieux comprendre l’impact de l’investissement sans apport sur la rentabilité du placement, considérons un projet d’achat d’un appartement à Paris. Le montant total à investir est de 200 000 euros et le loyer annuel brut à récupérer s’élève à 12 000 euros. Le rendement locatif brut est donc de 6 % (loyer annuel/montant investi). Dans l’hypothèse que le projet a été entièrement financé par les fonds propres de l’investisseur, la rentabilité financière (loyer annuel/fonds propres investis) de l’opération est aussi 6 %.
On suppose maintenant que l’investisseur finance le projet à hauteur de 20 000 euros et emprunte les 180 000 euros restant à la banque. Le rendement financier de l’opération serait de 60 %. Il aurait été de 100 % si l’investisseur avait effectué un emprunt sans apport.
Investir sans apport en immobilier permet donc d’accroître la rentabilité financière du placement. On note par ailleurs que la rentabilité locative est d’autant plus grande que le taux d’emprunt est faible. Dans l’atmosphère actuelle où les taux d’emprunt bancaire ont atteint un niveau historiquement bas, l’investissement immobilier sans apport est plus que jamais intéressant.
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