L’immobilier a la cote auprès des investisseurs. En effet, selon une étude du Crédit Foncier réalisée en 2018, les particuliers opteraient à 68 % sur l’investissement immobilier s’ils bénéficiaient d’une somme à investir, bien loin devant l’assurance vie (16 %), l’épargne sécurisée (10 %) ou les marchés financiers (7 %). Parce qu’il n’y a pas qu’une seule façon d’investir en immobilier, chaque propriétaire bailleur peut trouver de réels atouts dans les opérations immobilières. Voici 6 vrais raisons d’investir dans l’immobilier locatif.
1. L’immobilier permet de diversifier les revenus locatifs
L‘achat d’immobilier classique
L’investissement pour de l’immobilier locatif peut se réaliser dans un programme neuf. De nombreux dispositifs fiscaux vous y incitent : Loi Pinel pour des programmes classiques ou Loi Censi-Bouvard pour les résidences de services étudiants, seniors ou en EHPAD.
Vous pouvez également opter pour la rénovation d’appartement dans l’ancien en vue de louer un bien de qualité. Pour doper vos revenus, vous pouvez diviser un grand appartement en plusieurs chambres.
Les investisseurs aguerris se tourneront vers l’acquisition d’immeuble : gain de temps, mutualisation de frais de notaire, de travaux de rénovation, d’achat de mobilier, etc. Aucune charge de copropriété ne vous est facturée, vous êtes seul maître de l’entretien du bien.
D’autres façons d’investir en immobilier
L’achat de parkings ou de garages est un bon compromis si vous manquez de temps, pas d’état des lieux ni de dégradation de bien. La division de place de parking est également possible : en louant votre espace à 2 ou 3 véhicules deux-roues, vous optimisez fortement vos revenus locatifs.
Enfin, l’acquisition de locaux commerciaux ou de bureaux sur des secteurs à fort potentiel permet de réaliser des opérations offrant une rentabilité supérieure à l’achat de biens traditionnels.
2. Les investissements sont possibles à tout âge pour se constituer des revenus passifs
Savez-vous que de plus en plus de jeunes actifs, voyant leur avenir financier incertain, choisissent d’investir dans l’immobilier locatif ? L’achat de biens locatifs permet de générer des revenus complémentaires plutôt que d’acheter sa résidence principale.
De même, acquérir des biens immobiliers à 50 ou 60 ans n’effraie plus les investisseurs. Après le départ des enfants, la constitution d’un complément de retraite devient la priorité. De même, l’imposition est généralement plus élevée, le nombre de parts fiscales diminuant. Les opérations de défiscalisation séduisent particulièrement ces tranches d’âges.
3. Un programme immobilier neuf garantit un bien de qualité défiscalisé
Un logement répondant aux normes en vigueur
En privilégiant l’acquisition d’un appartement dans un programme neuf, vous disposez d’un produit nécessitant de peu d’entretien pendant plusieurs années. De plus, il répond aux nombreuses normes réglementaires, que ce soit pour les consommations d’énergie, les isolations thermiques et acoustiques, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Vos locataires ont la garantie d’intégrer un logement de qualité, votre bien bénéficiant de la garantie décennale le protégeant de tout vice caché.
Un bien immobilier permettant de diminuer son imposition
Grâce aux dispositifs de défiscalisation, votre impôt sur le revenu est minoré. En Loi Pinel, l’investisseur peut déduire 12 %, 18 % ou 21 % en contrepartie d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans pour un achat plafonné à 300 000 €. Quant au dispositif Censi-Bouvard, il est réservé aux acquisitions de logement dans les résidences de services étudiants, seniors ou EHPAD. Une déduction d’impôts d’un montant maximal de 33 000 € soit 11 % du montant d’acquisition plafonné à 300 000 € sur 9 ans est possible. Vous n’avez toutefois aucun moyen de récupérer votre logement pour y habiter ou le louer vous-même puisque la location est gérée par une société commerciale.
4. L’immobilier dans l’ancien réhabilite des logements avec des dispositifs fiscaux avantageux
L’immobilier dans l’ancien pour déduire les charges
En achetant des biens d’occasion, vous bénéficiez de prix plus bas que le neuf en ciblant des opérations avec rénovation. Vos revenus locatifs peuvent être inférieurs aux charges, créant ainsi un déficit foncier déductible des revenus globaux à hauteur de 10 700 € par an tout en pouvant reporter le surplus pendant 10 ans. En optant pour des régimes fiscaux en micro BIC ou en réel applicables aux locations en meublé (LMP ou LMNP), vous disposez d’un abattement de charges ou la possibilité de déduire l’intégralité des charges et amortissements.
L’incitation gouvernementale pour la réhabilitation de l’ancien
Le dispositif Pinel est applicable pour les logements visant à être remis à neuf et répondant à des critères de performances énergétiques élevés. Les déductions sont identiques que pour le neuf. Par ailleurs, le dispositif Denormandie, instauré en 2019, permet de réhabiliter les logements dans des quartiers anciens dégradés. En effectuant des travaux à hauteur de 25 % du prix d’achat, vous bénéficiez de déductions d’impôts de même type que le Pinel sous réserve de louer le logement à des ménages modestes en respectant des plafonds de revenus et ressources. Enfin, dans certains quartiers bénéficiant de plans de sauvegarde et de mise en valeur, l’achat de logements en Loi Malraux permet de réduire votre impôt sur le revenu de 22% à 30 % des travaux de réhabilitation.
5. Le financement par le crédit permet l’acquisition de biens générant des revenus optimisables
Le financement de l’achat immobilier par crédit est judicieux afin de bénéficier de l’effet de levier des banques. Les taux de crédit étant particulièrement bas, vous avez tout intérêt à financer la totalité de votre investissement, en y incluant les travaux de rénovation. La durée de financement doit être la plus longue possible, de 20 à 25 ans, ce qui permet de dégager un excédent de trésorerie des revenus locatifs.
De plus, le mode de gestion influence vos revenus locatifs mensuels. Entre la location nue, le meublé, la colocation, le saisonnier ou la courte durée, l’écart de loyer peut être significatif. Plus la durée de location est courte, plus le loyer est élevé pour compenser les contraintes de rotations de locataires et de remises en état. L’excédent de trésorerie sera bien plus élevé sur un bien mis en location courte durée dans une grande ville attractive.
6. Votre patrimoine peut être légué à vos enfants
La constitution d’un patrimoine immobilier peut être réalisée dans le but de transmettre vos biens à vos héritiers. En investissant en société familiale (SCI ou SARL), chacun d’entre vous disposez de parts que vous pouvez céder à tout moment, sans être taxé sur une quelconque plus-value.
Par ailleurs, le démembrement est une bonne alternative pour céder votre bien immobilier locatif à vos enfants. En restant usufruitier, vous percevez les loyers de votre vivant et conservez l’usage de votre bien. Le bénéficiaire de la donation est nu-propriétaire. Il s’agit d’un bon procédé de transmission de votre patrimoine en franchise d’impôts.
En définitive, l’immobilier locatif permet de produire un rendement financier régulier grâce à l’excédent de trésorerie dégagé mensuellement. Contrairement à la stratégie d’achat revente qui génère une plus-value fortement taxée, la location de biens immobiliers couplée avec les dispositifs en vigueur permet de bénéficier d’avantages non négligeables.
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