La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est l’une des transactions immobilières les plus en vogue en matière de logements neufs. Elle signifie pour l’acheteur l‘acquisition d’un bien sur plan. En d’autres termes, l’acquéreur conclut l’accord avant ou pendant la construction du bien immobilier. Au vrai, la VEFA présente un caractère incertain initial. C’est pour cela qu’elle est formellement encadrée par la loi. Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur la vente et l’achat sur plan.
Cadre légal de la vente en l’état futur d’achèvement
La VEFA demande une stricte rigueur de la part des contractants. Concrètement, l’article 1601-3 du Code civil dispose que le vendeur transfère immédiatement à l’acheteur la propriété du terrain et des constructions existantes. Cela sous-entend que l’acquéreur est propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure qu’elle est construite.
Puisque l’engagement initial porte sur un immeuble qui n’est pas encore construit, la législation en vigueur indique que le paiement doit se faire en fonction du niveau d’exécution des travaux. Depuis 2013, la loi Duflot vient renforcer le cadre légal de la VEFA avec l’exigence de certaines garanties supplémentaires (assurances, banques…). Dans tous les cas, tout est mis en œuvre pour protéger l’acquéreur en priorité.
Les différentes étapes de la VEFA
Depuis la décision d’achat jusqu’à la remise des clés, l’acquisition neuve en VEFA suit certaines étapes précises. Ci-dessous, le point sur la chronologie d’un achat sur plan.
La signature du contrat de réservation
La première étape d’un achat sur plan consiste à l’établissement d’un contrat de réservation entre le promoteur et l’acheteur. Ce contrat qui n’est pas obligatoire d’un point de vue légal reste systématique dans la quasi-totalité des VEFA. Il permet en réalité à l’acquéreur de réserver un bien immobilier qui l’intéresse afin que le promoteur ne puisse plus le vendre à quelqu’un d’autre. Les éléments obligatoires mentionnés dans ce contrat sont :
• La date prévisionnelle de livraison ;
• Le prix de vente prévisionnel de l’acquisition ;
• La localisation du bien ;
• La description précise du logement ;
• La liste des équipements collectifs.
Fait en deux exemplaires, le promoteur transmet une copie à l’acquéreur en recommandé avec accusé de réception. Comme pour tout autre contrat, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter.
Le dépôt de garantie
La deuxième étape est un processus qui se déroule entre l’acheteur et sa banque. Il s’assure que cette dernière lui fournira le soutien financier nécessaire pour l’acquisition du bien. Après l’offre de prêt, l’acheteur effectue un dépôt de garantie. Le promoteur ne pourra toucher ce montant qu’après la conclusion de la vente.
La signature du contrat de vente
Rédigé et signé chez le notaire, l’acte authentique de vente vient entériner l’engagement définitif de vente. Il reprend les caractéristiques du logement, les pénalités dues par chaque partie et les modalités de paiement.
L’échelonnement du paiement
Le paiement du bien s’effectue de façon échelonnée. En pratique, le promoteur effectue des appels de fonds à hauteur de 35 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau, 25 % à l’achèvement des travaux et le reste à la mise à disposition du logement.
La livraison du logement
Lors de cette dernière étape, l’acheteur prend possession de son bien. Il vérifie la conformité en tout point de ce dernier. Dès que le logement livré est jugé conforme, le vendeur pourra obtenir son dernier appel de fonds.
Les différentes garanties imposées par la loi pour couvrir l’acheteur
La loi impose au vendeur la fourniture d’une série de garanties pour protéger l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA. On distingue principalement deux familles de garanties à savoir les garanties fournies avant la signature de l’acte authentique et les garanties après livraison du bien.
Les garanties à la signature du contrat
La garantie de remboursement permet à l’acheteur d’obtenir le remboursement des fonds qu’il a déjà versés si la construction ne peut plus continuer. Cependant, cette garantie n’est presque jamais utilisée dans la pratique d’autant plus que l’acquéreur préfère généralement voir son bien achevé plutôt que de se faire rembourser.
La deuxième garantie que l’investisseur peut exiger est garantie d’achèvement. La banque ou la compagnie d’assurance du constructeur s’engage à fournir les fonds nécessaires pour finaliser la construction en cas de problème.
Ces deux garanties sont non cumulatives, mais alternatives. Le promoteur doit obligatoirement vous fournir l’une ou l’autre d’entre elles.
Les diverses garanties après la livraison du bien
Que vous ayez émis ou non des réserves sur la qualité du bien après sa livraison, la loi prévoit trois garanties que vous pouvez faire jouer. La première est la garantie de parfait achèvement. D’une durée d’un an, elle couvre les malfaçons relevées pendant la réception du bien ou au cours de l’année qui suit.
Outre la garantie du parfait achèvement, l’acheteur peut faire valoir pendant 2 ans la garantie de bon fonctionnement en cas de dommages affectant les équipements dissociables du bien. Ces équipements ne doivent pas porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble.
La garantie décennale est la troisième protection prévue par la loi au bénéfice de l’acheteur. Elle couvre sur 10 ans les dommages qui compromettent la solidité du bien ou qui le rendent impropre à sa destination.
Quels sont les recours possibles pour l’acheteur en cas de non-conformité après livraison ?
Lorsque des défauts de conformité sont constatés postérieurement à la livraison du bien, l’acquéreur peut refuser de prendre possession de l’édifice. Le solde du prix de vente du bien est consigné et un procès-verbal qui liste toutes les imperfections sera signé par le promoteur et l’acheteur. On note cependant que l’acquéreur dispose d’un mois après la réception des clés pour lister les malfaçons non mentionnées dans le PV de livraison. Le promoteur dispose alors d’un an pour rectifier le problème. L’acquéreur peut ensuite saisir le tribunal de grande instance pour réclamer l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix du bien s’il n’est pas satisfait après l’expiration de ce délai. En fonction du problème relevé, il peut également faire valoir ses garanties valables après la livraison du bien pour avoir gain de cause.
Quels sont les points importants de la vente sur plan à ne pas négliger ?
En résumé, la vente sur plan se déroule principalement suivant cinq étapes. Il s’agit de la signature du contrat de réservation, du dépôt de garantie, de la signature du contrat de vente, de l’échelonnement du paiement et de la remise des clés du bien. La VEFA étant strictement encadrée par la loi, nombre de garanties sont fournies par le promoteur aussi bien avant la signature du contrat qu’après la livraison du bien. Il est par ailleurs fort probable qu’à l’avenir le cadre légal de la vente sur plan soit davantage renforcé pour éviter les préjudices que peut subir l’acheteur durant cette opération.
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