Conseils si vous achetez un appartement en VEFA

Vous songez à acheter un appartement sur plans, pour vous y installer ou pour réaliser un investissement locatif Pinel ? C’est une excellente idée. Ce nouveau logement sera neuf, donc impeccable. De plus, il devrait répondre aux dernières normes, gage d’une bonne régulation thermique et d’économies d’énergie. Mais, pour éviter que l’aventure ne tourne au cauchemar, vous devez prendre quelques précautions. Voici six conseils essentiels pour acheter un appartement en VEFA, sans vous en mordre les doigts.

Qu’est-ce qu’un appartement en VEFA ?

VEFA signifie Vente En l’État de Futur Achèvement. Si vous êtes intéressés par un logement de ce type, cela indique que sa construction n’a pas débuté ou n’est pas achevée. Généralement, ces biens sont proposés par un promoteur qui réalise un programme immobilier, après avoir acheté un terrain soit dans une zone déjà bâtie, soit dans un secteur qui cherche à se développer pour cause de marché locatif tendu. Pour convaincre d’éventuels acheteurs, il réalise des brochures particulièrement soignées pour leur permettre de se projeter. Cependant, il convient de vérifier que la réalité corresponde bien à vos attentes.

Conseil n° 1 – Informez-vous !

Ne vous contentez pas des prospectus mis à disposition. Un programme vous attire ? Prenez contact avec un conseiller de vente et demandez des informations complémentaires. Cet interlocuteur pourra, bien sûr, vous fournir des détails sur le programme, les appartements disponibles, mais aussi sur le quartier, l’expérience du promoteur et du constructeur. Bien sûr, il faudra croiser ces données, qui pourraient ne pas être objectives, avec vos propres renseignements glanés sur internet ou auprès du voisinage. Par ailleurs, selon votre projet, le négociateur pourra vous apporter des conseils d’ordre financier, voire fiscal. Enfin, il vous montrera différents plans, réalisations en 3D et pourra vous faire visiter le site.

Conseil n° 2 – Rendez-vous sur place

Rien ne vaut de vous déplacer. Si vous décidez de réaliser un investissement locatif ou que vous prospectez pour une future installation, découvrez la ville, le quartier et la situation précise du logement. Cela vous évitera de potentielles mauvaises surprises lors de la livraison du bien. En effet, s’il existe de nombreux projets immobiliers sérieux et de qualité, quelques-uns sont situés dans des secteurs peu attrayants.

La ville

Que ce soit pour y vivre ou pour le louer, vous avez tout intérêt à choisir une ville dynamique pour accueillir votre appartement. Quels sont les critères ? Il s’agit d’une commune avec un cadre de vie agréable, bien desservie par différents moyens de transport. Elle est donc attractive pour les entreprises de divers secteurs, qui s’y installent volontiers, et pour ses habitants, dont la démographie a tendance à augmenter. Autre atout de poids : un patrimoine historique ou naturel remarquable.

Le quartier

Vous connaissez la ville ? Parfait. Mais, faites un tour dans le quartier. Bénéficie-t-il de commerces et service de proximité ? Est-il animé, résidentiel ou désert ? Peut-on s’y promener le soir sans crainte ? Telles sont les questions à vous poser. Repérez également s’il est desservi par les transports en commun, ainsi que la présence d’espaces verts. Tous ces points sont à étudier sérieusement, car ils constituent de vrais avantages ou inconvénients pour vous ou vos locataires.

Le terrain

Enfin, au cours de vos visites, observez le terrain constructible et son environnement immédiat, si possible à différents moments de la journée. Soyez particulièrement attentif aux nuisances potentielles d’ordre auditif, visuel ou olfactif. Vous pouvez aussi en profiter pour étudier l’orientation des différents appartements, qui peut avoir un impact conséquent sur votre facture énergétique. Il faut adapter votre choix à la région mais, en règle générale, l’exposition sud est recommandée pour les pièces à vivre afin de bénéficier d’une bonne luminosité.

Conseil n°3 – Redoublez de vigilance lors de la négociation

Convaincu par la situation de l’immeuble ? Ne laissez rien au hasard concernant la suite de votre projet d’acquisition.

• Examinez minutieusement les plans proposés pour sélectionner un appartement bien distribué et aménagé, si possible avec un extérieur. Renseignez-vous sur les matériaux proposés, particulièrement sur la qualité du parquet. En effet, son épaisseur aura un impact important sur l’isolation thermique et sur l’isolation phonique, donc sur vos relations de voisinage. Un contrecollé dont le parement est au moins égal à 2,5 mm peut être un bon compromis, surtout si l’appartement est chauffé par le sol. La robinetterie est également à choisir avec soin. Ne lésinez pas. Si celle proposée est trop bas de gamme, n’hésitez pas à prendre l’option d’en changer. Cela impliquera un surcoût, mais vous serez gagnant en évitant des soucis de plomberie qui peuvent vite coûter cher.
• Ne sous-estimez pas l’importance des parties communes et annexes. Parking, cave ou local à vélo sont pratiques et prisés.
• Un autre sujet primordial à aborder : les délais d’achèvement. En effet, ceux-ci doivent coïncider avec vos contraintes pour éviter des frais imprévus. Il est donc bienvenu de s’assurer des clauses prévues à ce sujet. Des dédommagements sont-ils prévus dans le contrat de réservation ? C’est un bon point pour vivre plus sereinement cette période de travaux.
• Dernier point et non des moindres, le prix. Le promoteur peut avoir opté pour un prix révisable ou un prix définitif. Même si la variation autorisée dans le premier cas est contrôlée, cette oscillation n’est pas à négliger.

Un document doit faire état de tous ces éléments : le contrat de réservation. Lisez-le attentivement en vérifiant la présence des mentions obligatoires et des garanties.

Conseil n°4 – Étudiez votre financement

Un achat en VEFA est spécifique. En effet, vous vous engagez financièrement alors que votre bien n’est pas encore disponible. Il faut donc que vous ayez les moyens de vous loger simultanément ou de rembourser l’emprunt contracté en attendant de pouvoir accueillir un locataire. Heureusement, les banques proposent des solutions pour rendre ces projets viables. Elles vous proposent, par exemple, de ne payer que les intérêts intercalaires du crédit au cours de la construction, le remboursement ne débutant qu’après la livraison du logement. Envisagez toutes les options avec différents organismes.

Conseil n°5 – Suivez les travaux

Vous devez être régulièrement informé de l’avancée des travaux, notamment pour procéder aux déblocages de fonds demandés au fur et à mesure par le promoteur. Là encore, il vous faudra être consciencieux. Si l’on vous consulte sur l’emplacement des prises, les finitions, réfléchissez-y sérieusement. Plus tôt auront lieu les modifications, plus elles seront réalisables tant techniquement que financièrement. Investissez-vous au cours de cette phase, car il en va de la commodité de votre appartement. Une prise ou une évacuation mal placée, et c’est un vrai casse-tête pour trouver l’emplacement de la machine à laver !

Conseil n°6 – N’hésitez pas à être tatillon lors de la livraison

Le jour de la remise des clés est arrivé. Ne vous relâchez pas, restez sur le qui-vive. Traquez défauts et malfaçons au cours de la visite, prenez votre temps. En effet, si vous émettez des réserves, celles-ci seront consignées dans le procès-verbal. Cela vous permettra de consigner 5 % du prix de vente afin que les travaux d’amélioration aient lieu au plus vite. Fuite d’un radiateur, dalle de balcon mal scellée, signalez tout défaut. Le promoteur fera en sorte que vos réserves soient levées rapidement. Sachez aussi que vous bénéficiez d’un mois pour communiquer de nouveaux constats au promoteur et que de nombreuses garanties vous protègent d’éventuelles malfaçons plus conséquentes.