Investir dans l’immobilier neuf est une opération qui fait beaucoup réfléchir puisque les enjeux sont énormes. Il faut généralement acheter un logement qui n’est pas encore sorti de terre ou un immeuble en construction. La transaction prend le nom de vente en l’état de futur achèvement (VEFA) et l’on parle de programme immobilier. Les investisseurs se basent souvent sur des critères d’évaluation affectifs pour choisir leur programme immobilier. Or, tout investissement dans la pierre doit se faire de manière pragmatique et sans sentiment. Dans ce guide, vous trouverez les divers points à vérifier pour réaliser un bon investissement dans l’immobilier neuf.
Vérifier la localisation du bien
Le premier élément de cette grille universelle pour évaluer la qualité de son investissement dans un programme immobilier est la localisation du bien. Vous connaissez probablement le dicton selon lequel les trois principaux critères qui indiquent la valeur d’un bien immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et enfin l’emplacement. Selon certains, le programme immobilier dans lequel on souhaite investir doit être proche de son lieu de résidence. Ce n’est pas toujours vrai, d’autant plus que le plus important pour l’investisseur, c’est de pouvoir atteindre ses objectifs.
Ceux qui investissent dans les programmes immobiliers recherchent notamment les revenus fonciers issus de la location du bien ou la plus-value après la revente. Pour atteindre ces objectifs, il faut tenir compte de la demande locative dans la zone qui doit accueillir le programme immobilier, mais pas seulement. Une ou plusieurs visites sur le terrain s’imposent avant la signature du contrat de réservation du logement.
Il faudra explorer la ville ainsi que le quartier à différentes périodes de la semaine, de jour comme de nuit, afin de toucher du doigt l’ambiance qui y règne. Plutôt que de boire aveuglément les paroles du promoteur immobilier quant aux prochaines implantations d’infrastructures dans la zone, il vaut mieux se rendre à la mairie. Vous pourrez alors obtenir des informations sur les projets prévus dans le quartier. Les critères d’un emplacement favorable à la location ou à la revente du bien en son temps sont :
• La proximité des services, des écoles, des commerces et autres équipements collectifs ;
• L’absence de nuisances (axes routiers, voies ferrées…) ;
• La qualité de l’environnement (parcs, berges…) ;
• La diversité de l’offre de transport en commun…
Le potentiel économique de la zone où se situe le programme immobilier
Pour bien choisir son programme immobilier, il faut également tenir compte du dynamisme économique de la zone où l’on souhaite investir. Les paramètres à prendre en compte sont alors multiples, car le potentiel économique d’un milieu est une donnée assez large. Le nombre de créations d’entreprises et le nombre de bassins d’emploi sont par exemple des indicateurs fiables de la santé économique d’une zone donnée.
Un ratio élevé des entreprises en liquidation reflétera par contre une activité économique en danger. La taille et la répartition de la population ainsi que l’évolution démographique du quartier, de la ville et de la région sont par ailleurs des critères à ne pas négliger. Il en est de même du taux de chômage.
Tenir compte du degré d’assise financière du promoteur immobilier
Faut-il avoir une préférence particulière dans l’ensemble des promoteurs immobiliers qui opèrent sur le marché ? La réponse est oui. La fiabilité du promoteur est tout aussi importante que l’emplacement du logement en ce qui concerne les points à vérifier pour bien choisir un programme immobilier. Pour procéder au choix de son opérateur immobilier, il faut vérifier la solidité financière de ce dernier. Généralement, ce sont les promoteurs expérimentés et réputés qui disposent de solides garanties financières. Ces garanties rassurent en réalité sur le fait que le programme immobilier pourra être achevé. Les opérateurs peu expérimentés sont souvent sujets au dépôt de bilan.
Outre la solidité financière de l’opérateur immobilier, vous pouvez aussi vérifier dans les médias, sur internet ou auprès de vos connaissances si ce dernier a déjà fait parler de lui dans des scandales. Il faut en effet choisir un promoteur immobilier ayant une bonne notoriété. L’équipe de professionnels qui l’accompagne notamment le constructeur doit faire également l’objet de votre attention. La disponibilité de l’opérateur ainsi que la qualité de ses dernières réalisations sont par ailleurs des indicateurs qui peuvent vous aider à faire un choix éclairé.
Les différentes garanties de base fournies par l’opérateur immobilier
En plus de la vérification de la solidité financière du promoteur immobilier, il faut aussi tenir compte des garanties qu’il fournit. Il s’agit notamment de la garantie financière d’achèvement (GFA). Il en existe deux à savoir la GFA intrinsèque basée sur les propres fonds du promoteur et la GFA extrinsèque pour laquelle le garant est une banque ou une société d’assurance. La GFA intrinsèque étant supprimée depuis le 1er janvier 2015, il est plus sécurisant d’opter pour un opérateur qui offre une garantie extrinsèque. Comme garanties clés que vous pouvez également exiger, on peut citer :
• L’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale ;
• La garantie de parfait achèvement ;
• La garantie de bon fonctionnement.
Déchiffrer la notice technique annexée au contrat de réservation
Pour bien choisir votre programme immobilier, vous devez examiner minutieusement les documents qui vous sont transmis par le promoteur. Dans ces documents, vous devez a priori scruter le plan de masse. Ce dernier situe le bâtiment à construire dans le programme (les accès à la construction, les aménagements extérieurs, les plantations…).
La notice descriptive est un autre document que vous que devez déchiffrer avec la plus grande attention. Elle recense notamment les prestations ainsi que la qualité des matériaux qui seront utilisés lors de la mise en œuvre du projet. Vous pouvez également vous poser les questions suivantes :
• Quels sont les certifications ou labels dont bénéficie le programme ?
• Quels sont les types de revêtement pour le sol et les murs ?
• Quelle est l’épaisseur des parois ?
• Quel est le niveau d’isolation sonore dans les pièces ?
• Quelle est la sécurité (volets électriques, digicode, vidéophone…) prévue dans le bâtiment ?
Pour investir dans un bon programme immobilier, vous devez vous assurer que toutes les promesses relatives au bâtiment faites par le promoteur figurent dans les documents qu’il vous a fournis. À défaut, vous avez encore le temps de les faire ajouter avant la signature du contrat de réservation.
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