Bien choisir son programme immobilier neuf

Investir dans un programme immobilier neuf consiste à acquérir un bien immobilier alors même qu’il n’est pas encore sorti de terre. Ce type de placement présente une part d’incertitude initiale. C’est pour cela qu’il est encadré par une législation draconienne. L’investisseur dispose ainsi d’une multitude de garanties sur papier qui le protège aussi bien avant la signature du contrat de vente qu’après la livraison du bien. Néanmoins, la part d’imaginaire dont fait preuve un programme immobilier neuf peut jouer bien des tours à l’acheteur. On vous propose ici d’aller à la découverte des points clés sur lesquels vous devez vous méfier.

Les communications de promotion immobilière trop attrayantes

Lorsqu’on effectue un investissement dans l’immobilier neuf, c’est souvent dans l’optique d’une location ou d’une future revente avec plus-value du bien. Pour atteindre son objectif, il est impératif de ne pas se faire berner par les communications de promotion immobilière trop flatteuses.

Les promoteurs d’immobilier neuf font tout pour en mettre plein la vue aux potentiels acheteurs. Ils présentent de magnifiques brochures où l’on peut apercevoir le croquis généralement en 3D d’un logement plein de vie. À cette présentation pateline de la résidence s’ajoutent les mérites du quartier que l’opérateur ne cesse de vanter. Il met également l’accent sur la situation du futur programme immobilier et les diverses activités qui vont se développer dans les environs.

Il est important de ne pas prendre pour parole d’évangile toutes les belles promesses que certains promoteurs immobiliers peuvent faire. L’opérateur peut parler de commerces, d’écoles ou d’autres infrastructures qui seront construits. Cependant, aucune de ces promesses ne sera intégrée dans le contrat de vente. C’est pour cela qu’il ne faut jamais prendre ces informations pour argent comptant.

L’emplacement vaut le déplacement

L’emplacement du logement à construire est souvent loin de la résidence de l’investisseur. Ainsi, près de 80 % des acquéreurs ne prennent pas la peine de se rendre sur place pour vérifier si la ville qualifiée de charmante par les promoteurs immobiliers et leurs commerciaux l’est réellement. Grosse erreur ! Il faut impérativement garder en tête l’adage selon lequel « l’emplacement vaut le placement ». Prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme de la mairie pour avoir des renseignements précis sur le plan local d’urbanisation ainsi que les terrains constructibles sur la décennie à venir ne sera jamais de trop.

Si la résidence à construire s’avère en réalité mal située, vous pouvez avoir la garantie de réaliser une moins-value à la revente ou de ne pas trouver des locataires. Il ne faut tout simplement pas investir dans un bien neuf se trouvant dans une zone que l’on ne connaît pas. Préférez les quartiers à fort potentiel, idéalement situé à proximité des transports, des espaces verts, des commerces et des écoles… Ce ne sont pas en réalité les programmes immobiliers neufs de qualité qui manquent.

Les promoteurs immobiliers peu expérimentés

Outre les communications flatteuses des promotions immobilières, il faut également se méfier des opérateurs peu expérimentés. Les petites structures ne sont en effet jamais à l’abri des faillites. Pour bien choisir son programme immobilier neuf, il faut s’attarder sur certaines caractéristiques du promoteur. Ce dernier doit avoir une très bonne connaissance du marché. Vous devez aussi tenir compte de son ancienneté et de sa réputation.

Choisir un opérateur immobilier expérimenté est une assurance pour son placement et une manière de se prémunir contre les risques de malfaçon ou d’abandon du chantier. Avec un partenaire disposant d’une bonne solidité financière, vous avez la garantie que votre projet de construction sera mené à terme. Pour mesurer le sérieux d’un vendeur, intéressez-vous à ses réalisations passées. Vous pouvez vous renseigner sur internet ou auprès de votre entourage pour dénicher les programmes immobiliers neuf déjà finalisés par l’opérateur immobilier. Il n’est pas exclu de se rendre sur place pour toucher du doigt la qualité de ces biens.

Les simulations financières trop affriandantes

Pour convaincre les potentiels acheteurs d’investir dans un programme immobilier neuf, les promoteurs fournissent souvent des simulations financières. C’est une évidence que les simulations actuelles sont bien moins fausses que celles d’il y a une dizaine d’années, mais il faut quand même les prendre avec réserve. En réalité, certains à l’époque promettaient que l’acheteur n’aurait aucun effort d’épargne à effectuer. S’il met son bien en location, les loyers lui permettraient de vite rentabiliser son investissement.

Dans la pratique, les paramètres à prendre en compte sont bien plus nombreux. Il ne faut pas sous-estimer les frais de copropriété, les frais de changement de locataire, les taxes foncières, les frais de vacances locatives ou encore les éventuelles réparations. Vous ne devez jamais oublier que l’effort d’épargne à fournir sera toujours plus important que celui annoncé. Il est d’ailleurs conseillé d’effectuer sa propre simulation financière en prenant en compte tous les aléas possibles pour savoir ce qu’il en est réellement.

Le type de garantie financière d’achèvement fourni par le promoteur

L’une des principales garanties que l’opérateur doit fournir à l’acheteur dans le cadre d’un programme immobilier neuf est la garantie financière d’achèvement (GFA). Elle est obligatoire depuis le 1er janvier 2015. Souscrite auprès d’une société d’assurance ou un établissement bancaire, son but est de certifier que le bien immobilier sera achevé même en cas de dépôt de bilan du promoteur. On parle alors de GFA extrinsèque.

Il faut cependant rester vigilant sur ce point, car il existe la garantie intrinsèque basée sur les fonds propres du promoteur. Cette dernière a été supprimée depuis début 2015 et tous les promoteurs doivent offrir à l’acheteur la GFA extrinsèque. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle est souvent exigée contractuellement. C’est pour cela que vous devez veiller à ce que le promoteur la mentionne dans le contrat de réservation. On note cependant que la GFA ne vous dispense pas de vous renseigner sur la solidité de l’opérateur immobilier. Outre internet et le bouche-à-oreille, il est possible de consulter la presse pour savoir si ce dernier n’a pas à son compte des litiges avec ses sous-traitants.