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Les véritables risques de l’immobilier locatif

janvier 30, 2021 by Revenus Fonciers Laisser un commentaire

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif afin de constituer votre patrimoine ou préparer votre retraite en disposant de revenus supplémentaires générés par votre placement. C’est une excellente idée !
Cependant, comme tout investissement, la location immobilière peut présenter certains risques que nous avons répertoriés dans cet article.

Les risques liés au locataire

Au fil du temps, la situation de votre locataire peut évoluer ou se dégrader au point de remettre en cause le contrat. 

Le locataire ne paie pas son loyer

Il peut arriver que votre locataire se trouve dans l’impossibilité de faire face au paiement du montant de son loyer.
Si vous avez un crédit à rembourser et que vous comptez sur le loyer pour le financer ceci peut vous poser un gros problème.
De plus, si ce différend ne peut être réglé de manière amiable, il vous faudra déclencher une procédure judiciaire pour que le juge prononce l’expulsion de votre locataire.
Dans cette hypothèse, il vous faudra être patient. Il peut parfois être nécessaire d’attendre jusqu’à douze mois avant de récupérer la jouissance du logement, notamment à cause de la période de trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle aucune expulsion n’est possible.
Il est donc possible que vous ayez un important manque à gagner du fait du non-règlement des loyers pendant cette période.

 Pour tenter d’éviter ce genre de problème, la première étape consiste à bien choisir son locataire. Il est important de vérifier sa solvabilité en lui demandant divers documents comme son contrat de travail, ses fiches de paie, ses avis d’imposition…

Il est aussi possible de souscrire une garantie loyers impayés (GLI), une assurance qui vous protégera contre les défauts de paiements de loyers et, selon les contrats, contre les dégradations du bien. Et si vous ne souhaitez pas payer cette assurance, pensez à faire appel à une caution solidaire au moment de la signature du bail. Le garant s’engage à régler les loyers en cas de défaillance du locataire.

Le locataire a dégradé votre bien

Lors de l’état des lieux de sortie, il apparaît que le locataire a dégradé votre logement. Vous ne pourrez donc pas le mettre à nouveau en location avant d’avoir réalisé les travaux de rénovation.
Certes, vous pouvez conserver le dépôt de garantie perçu au moment de la signature du bail pour couvrir les frais. Cependant, celui-ci est limité à un mois de loyer pour une location nue et deux mois pour un meublé et peut ne pas couvrir la totalité des frais causés par les dégradations.

Il existe alors une assurance qui garantit contre les dégradations et qui prendra à sa charge les réparations.

Les locataires en couple se séparent

En ce qui vous concerne, ceci n’a rien de grave, sauf si le locataire restant rencontre des difficultés pour payer son loyer.

Vous devez savoir qu’il est possible d’obliger celui qui a quitté le logement à participer au règlement du loyer pendant une période de 6 mois. Pour ce faire, il faut vérifier, au moment de la conclusion du bail, que le contrat contient bien une clause de solidarité qui lie les différents occupants.

Le locataire cause des nuisances dans la copropriété

Le locataire cause des nuisances sonores, olfactives ou visuelles qui dérangent ses voisins.
En tant que propriétaire vous risquez de voir votre responsabilité engagée si les autres propriétaires déclenche une procédure judiciaire. 

Votre locataire s’est engagé à respecter le règlement de copropriété que vous lui avez remis. Vous devez donc le prévenir des plaintes des voisins et lui rappeler qu’il doit respecter le règlement. S’il persiste dans ses nuisances, vous pourrez résilier son bail.

Les risques liés au logement

Le choix du logement dans lequel vous allez investir est très important car il peut desservir votre projet locatif.

La vacance du logement

On parle de vacance lorsque le logement est vide, peut-être car vous ne parvenez pas à trouver un locataire.
Pendant la durée de la vacance du logement, vous serez peut-être contraint de régler avec vos propres deniers le remboursement des mensualités de votre emprunt.

Cette situation peut être évitée en souscrivant une assurance qui est souvent en option payante de la GLI, et qui garantit les cas de vacance du logement.

Et au niveau fiscal, cette période de vacance peut être déduite des charges foncières engendrées par le bien à usage d’habitation, à condition de prouver avoir déployé «toutes diligences» pour le louer.

Enfin, pensez à être très vigilant lors de l’achat du bien que vous mettrez en location. Il faut éviter les logements mal situés ou non-conformes aux normes et donc peu attrayants à la location.

L’achat d’un bien en copropriété

Si vous avez acheté un bien dans une copropriété dont les habitants sont en majeur partie des locataires, il est notoire que les personnes ne sont pas aussi soigneuses quand les biens ne leur appartiennent pas.
Il vous faudra sans doute anticiper le coût de l’entretien des parties communes.

De même, il faudra veiller à vous renseigner sur les travaux qui ont été votés par les autres propriétaires. N’hésitez pas à demander une copie des procès-verbaux des dernières assemblées de copropriété.

Catégorie(s) : Immobilier locatif

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