La surface d’un bien est un paramètre important à considérer lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier. Faut-il acheter une petite superficie ou une grande ? Cet article explique les avantages et inconvénients de l’achat d’un petit ou d’un grand appartement.
Investir dans un petit logement
Les avantages
Le principal avantage d’une petite superficie est sa rentabilité. En effet, à localisation identique, un petit appartement se louera plus cher au mètre carré qu’une grande superficie.
Cette vérité est confirmée, entre autre, par les plafonds de loyers définis dans le cadre du dispositif Pinel. Prenons l’exemple de deux appartements situés à Tours, l’un de 50 m² et l’autre de 20 m². D’après la formule qui donne les plafonds locatifs maximum, l’appartement de 20 m² se louera 317,52 €, soit 15,9 €/m². L’appartement de 50 m², quant à lui, pourra se louer 630,63 €, soit seulement 12,6 €/m².
Par ailleurs, si vous réalisez des travaux, il est plus facile de réaliser du déficit foncier avec un petit logement puisque les loyers perçus sont plus faibles.
Enfin, le marché des petites superficies est généralement plus dynamique. En effet, il touche en premier lieu les primo-accédants et les investisseurs immobiliers, des catégories d’acheteurs qui sont susceptibles de revendre plus régulièrement. L’offre en matière de petits logements est donc souvent plus fournie.
Les inconvénients
Lorsque vous louez un studio ou un T2, il faut vous attendre à une fréquence de rotation des locataires plus importante, ce qui augmente le risque de vacance locative. En effet, les petits logements sont très prisés des étudiants. Une fois l’année scolaire finie, il y a de fortes chances qu’ils quittent le logement. Les petits appartements sont également très recherchés par les personnes en période de transition (séparation, début de vie active, etc.). Ces locataires souhaiteront probablement opter pour un logement plus spacieux dès que leur situation leur permettra.
Compte tenu de sa surface, votre bien n’est pas propice à accueillir une famille, ni peut-être même un couple. Sans être une vérité absolue, un locataire qui vit seul risque d’avoir un comportement plus festif. Les faits montrent également que le risque d’avoir un locataire « à problème » ou mauvais payeur est plus grand.
Investir dans un grand logement
Les avantages
Le prix d’achat moyen par mètre carré est plus faible pour les grandes superficies. C’est ce que montre une enquête réalisée à Paris par le site de comparaison Meilleursagents. Cette étude a établi que les prix moyens au mètre carré des 5 pièces et plus sont respectivement 2,4 % et 1,1 % moins chers que ceux des studios et des deux pièces. Par exemple, dans le 6ème arrondissement de Paris, le prix au mètre carré d’un appartement de 5 pièces ou plus est de 13 512 € alors qu’il est de 13 843 € pour un studio.
Avec un logement spacieux, vous bénéficiez d’une plus grande flexibilité. Deux ou trois chambres ? Cuisine ouverte ou fermée ? Vous pouvez réaliser la configuration que vous souhaitez, moyennant quelques travaux. Cela vous permet notamment de vous adapter à la demande locative et donc de rendre votre bien plus attractif à la location.
Si vous investissez dans un appartement avec travaux, le coût de rénovation d’un grand logement peut être, en proportion, inférieur à celui d’un petit appartement. En effet, les dépenses les plus coûteuses (cuisine, salle de bain, plomberie, installation électrique) dépendent très peu de la surface du bien. De même, les coûts de maintenance ne changent pas radicalement. Par exemple, la plupart des équipements à rénover ou à changer dans le temps (la chaudière, les robinets, la douche, etc.) sont présents de manière égale quelle que soit la surface du bien. La grande différence réside dans la proportion entre ces coûts et le montant du loyer. Etant donné que vous louerez un grand appartement plus cher, les coûts de rénovation et de maintenance seront proportionnellement inférieurs à ceux d’une petite superficie.
Les inconvénients
Avec un grand logement, vos locataires potentiels seront probablement des familles. Celles-ci sont généralement moins mobiles que les célibataires et les couples. Le marché sera donc moins dynamique, et il pourra être plus difficile de trouver des locataires.
Si vous achetez un grand appartement, l’investissement initial sera plus important. Le prêt immobilier sera donc plus difficile à obtenir. Si votre but est de vous lancer dans l’investissement immobilier, il sera plus difficile de débuter avec un grand logement. Il est plus accessible de commencer par acheter un petit appartement pour enclencher une logique d’investissement. Au moment opportun, vous pourrez le revendre et acheter une plus grande superficie. Cette progression permet de limiter les risques. Cela n’est pas possible si vous commencez directement par acheter un bien très spacieux.
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