Comprendre la fiscalité des revenus fonciers

La fiscalité des revenus fonciers n’est pas très complexe, mais force est de constater que bien d’investisseurs immobiliers n’en connaissent pas les principes. Il y a juste certains concepts à comprendre et certaines règles à assimiler. Nous les abordons dans cet article.

Définition et types de revenus fonciers

Les revenus fonciers sont pour la plupart des loyers perçus via la location d’installations immobilières, quelle que soit leur nature. Ce peut être des locaux d’habitation (studio, appartement, etc.) ou des locaux de nature professionnelle (entrepôt, bureau, usine, garage, terrain, etc.). Cela concerne également les bateaux amarrés en permanence et servant de lieu de résidence ou d’industrie, ainsi que les recettes accessoires comme les bénéfices engendrés par la pose d’affiches publicitaires géantes sur un local bien situé. Il faut également mentionner d’éventuelles actions détenues dans des sociétés immobilières. Pour déclarer ces revenus, il vous faut déterminer vos recettes nettes, en déduisant toutes les charges occasionnées au cours de l’année. C’est ce que l’on appelle le revenu brut foncier annuel.

On compte deux régimes d’imposition sur ce genre de recettes. Le micro-foncier qui concerne les sommes de revenus inférieurs à 15 000 €. Il s’agit en général de locaux non meublés. Dans ce cas, 70 % de la somme sera imposée selon le barème en vigueur, tandis que vous serez exonéré des 30 % restants. Le second régime est le foncier réel, et il prend en compte les revenus excédant 15 000 €. Il faut noter que lorsque c’est un local déjà meublé qui est mis en location, l’argent qu’il rapporte doit être déclaré avec le libellé « revenus des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ». Ici aussi on retrouve le BIC réel et le Micro BIC. Il faut noter qu’il est possible de demander à être taxé selon le régime foncier réel, même si les revenus sont en dessous des 15 000 €. Il suffit pour cela de les déclarer avec le formulaire n°2044.

Les charges déductibles

Maintenant que les concepts de revenus et leur catégorisation ont été clarifiés, passons à l’étape suivante. Il y a des charges que vous devez déduire de vos recettes pour connaitre votre revenu susceptible d’être imposé. En voici la liste :

• Les frais liés à la gestion, la procédure et la garde : Ils concernent les salaires payés aux gardiens (gardes, concierges), aux agents d’entretien et aux experts qui se chargent de rédiger les déclarations. De même, au cas où vous auriez un problème avec un locataire qui nécessiterait un procès, les frais engendrés seraient également pris en compte.
• Les frais liés à l’entretien, la réparation et l’amélioration : Toutes les réparations et rénovations effectuées pour maintenir vivable et agréable le cadre. Attention, il ne s’agit pas de reconstruction ou d’agrandissement.
• Les frais d’obligations manquées : Toutes les dépenses qui auraient dû être à la charge du locataire, mais dont il ne s’est pas acquitté.
• Les frais de charges communes : Les cotisations pour assurer la maintenance des biens et services d’intérêt général (ascenseur, poubelles, etc.).
• L’assurance : Les frais d’assurance pour tous les risques liés à la vie dans le local (incendie, électrocution, etc.).
• Les taxes : La taxe foncière et toutes celles annexes. Cela ne concerne cependant ni la taxe locative, ni la taxe d’urbanisme, ni la TVA.
• Les divers intérêts : Les intérêts apposés sur les prêts que vous avez effectués pour construire. Il ne faut pas les confondre avec les mensualités.
• Les indemnités de résiliation du bail : En cas de gros litige avec votre locataire entrainé par un préavis, il se peut que vous ayez à payer certains frais pour le dédommager.

Les prélèvements sociaux

Les choses ne s’arrêtent pas là, et vos revenus fonciers sont également soumis à des prélèvements sociaux. Cet argent sert tout simplement à financer les services de protection sociale. La sécurité sociale, la retraite et le RSA sont notamment les domaines concernés, et le taux total est de 17,2 %. On compte 5 types de contributions sociales :

• La contribution sociale généralisée : Taux de 9,9 %.
• La contribution au remboursement de la dette sociale : Taux de 0,5 %.
• La contribution additionnelle pour l’autonomie : Taux de 0,3 %.
• Le prélèvement de solidarité : Taux de 2 %.
• Le prélèvement social : Taux de 4,5 %.

Une fois ces frais payés, vous êtes totalement en règle vis-à-vis de la fiscalité, et vous pouvez mener vos activités en toute tranquillité.