Une des plus grandes craintes des propriétaires qui louent leur appartement est de souffrir d’une vacance locative. Ce terme désigne la période pendant laquelle le bien n’est pas loué, faute d’avoir trouvé un locataire. Cela peut avoir de grosses répercussions financières puisque lorsque votre logement est vacant, vous ne percevez aucun loyer. De plus, pour certains dispositifs fiscaux (tels que la loi Pinel), une vacance supérieure à douze mois après l’acquisition du bien annule l’avantage fiscal. Vous trouverez dans cet article quelques conseils pour éviter de se retrouver dans cette situation.
Analyser la demande locative
C’est bien connu, en immobilier, les trois principaux critères à considérer lors de l’achat d‘un bien sont l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement ! Avant de vous lancer dans un projet immobilier, prenez donc le temps d’apprendre à connaître l’endroit où vous souhaitez acheter.
Tout d’abord, rassemblez des informations sur la ville. Combien d’habitants la ville compte-t-elle ? Veillez à bien regarder les chiffres intra-muros et pas ceux de l’agglomération globale qui peuvent être trompeurs. Est-elle proche d’une grande ville par TGV ? Quel est l’aéroport international le plus proche ? Quels sont les plus gros pourvoyeurs d’emplois dans la ville ? Le marché du travail au niveau local est-il sur une bonne dynamique ? Quelle est la réputation de la ville ? Est-elle connue pour sa qualité de vie et son coût peu élevé ? Quelle est l’évolution de la population de la ville ces dernières années ? Cela vous permettra de savoir si la ville est en plein développement ou si, au contraire, elle se meurt peu à peu.
Ensuite, vous devrez vérifier la demande locative dans le quartier où vous souhaitez acheter un bien. En effet, même si la ville dans son ensemble bénéficie d’une importante demande locative, cela ne signifie pas que tous les quartiers ont le même potentiel.
Par exemple, si la ville a des universités et d’autres établissements post-bac, est-ce que votre bien est situé dans un quartier étudiant ? Bien souvent, les étudiants habitent dans des zones précises, non loin des établissements scolaires. Le marché de l’immobilier étudiant est très dynamique mais sachez que la fréquence de rotation des locataires est très élevée.
Si votre bien est situé en plein centre-ville, c’est généralement une excellente chose. Dans le cas contraire, des vérifications s’imposent. Quels sont les commerces de proximité ? Comment est le réseau de transports en commun ? Est-ce un quartier historique de la ville ou plutôt un quartier en plein développement ? Dans ce dernier cas, il faudra redoubler de vigilance. Beaucoup de quartiers dits « en développement » se sont transformés au fil des années en quartiers dortoirs et n’ont jamais bénéficié de l’attractivité escomptée.
Renseignez-vous sur l’offre locative
Une demande locative forte n’est pas une garantie que vous louerez votre appartement. Tout dépend du second paramètre de l’équation immobilière, qui est l’offre locative. L’objectif sera de vérifier que l’offre ne couvre pas la demande locative dans le quartier où vous voulez acheter votre bien.
Pour cela, vous pouvez regarder sur internet si les annonces de location dans le quartier sont rapidement pourvues ou pas. Certaines annonces restent en ligne alors qu’un locataire a été trouvé. N’hésitez donc pas à sélectionner certaines annonces et à appeler en tant que potentiel locataire pour vérifier leur statut. S’il y a très peu d’annonces immobilières dans un quartier, attention, cela peut dire deux choses. Soit le quartier est très attractif, soit au contraire, il n’y a aucun marché à cet endroit.
Il est difficile de vous renseigner par vous-même, qui plus est, à distance. Oubliez donc la belle photo de la maquette du logement et rendez-vous sur place personnellement. Une fois arrivé, demandez aux agences immobilières ce qu’elles pensent du quartier en question. Au besoin, faites-vous passer pour un client potentiel qui souhaite investir dans l’immobilier. Allez voir plusieurs agences, cela vous permettra d’avoir une idée globale plus objective. Allez visiter le quartier que vous visez. Vous serez ainsi rapidement en mesure de ressentir son atmosphère et son potentiel. Faites du porte à porte, demandez aux personnes vivant dans ce quartier ce qu’elles en pensent. C’est le meilleur moyen d’être au courant de la perception qu’ont les gens de leur quartier : ses avantages, ses désagréments (parking, circulation, etc.) et son environnement (profil des habitants, sécurité, etc.).
La vacance locative est toujours un risque à considérer dans un investissement immobilier. Toutefois, vous pouvez fortement réduire ce risque en vous renseignant bien sur l’offre et la demande locatives. Cela réclame du temps et des efforts mais vous serez plus serein pour réaliser votre investissement.
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