La rentabilité locative est le ratio entre votre investissement immobilier locatif et le revenu qu’il génère chaque année. Il est important que vous soyez en mesure de la calculer avec précision, pour savoir si vous faites une bonne affaire. Découvrez comment procéder pour y arriver et toutes les subtilités de la chose.
Les paramètres dont vous devez tenir compte
Il y a toute une palette de facteurs que vous devez intégrer à l’équation pour faire une estimation juste de la rentabilité locative. Tout d’abord, il vous faut trouver le rendement brut en utilisant la valeur du bien et l’argent du loyer perçu. La seconde donnée est divisée par la première, et le chiffre obtenu multiplié par 100. Pour illustrer, si vous louez 800 € par mois un appartement qui vous en a coûté 200 000, son rendement brut est de 4,8 %. Cette information est capitale pour faire les bonnes comparaisons dans le cadre des impôts et charges qui ne manqueront pas de s’appliquer.
Une fois le rendement brut connu, il vous faut déterminer la rentabilité nette de votre local. Du loyer sur un an, soustrayez les différentes dépenses occasionnées par sa gestion, la taxe foncière et aussi les frais que pour une raison ou une autre, vous ne pouvez plus imposer à votre locataire. Si pour illustrer l’on enlève 700 € d’impôts et 400 € de frais non récupérables, plus 10 % de charges pour la gestion, le loyer revient à 7540 € par an et la rentabilité à 3,77 %. Ce taux est bien plus représentatif de la rentabilité locative puisqu’il prend en compte des réalités inévitables. Ces données, vous pouvez vous en servir pour établir à l’aide d’un simulateur, un excellent plan d’investissement à long terme.
Il faut toutefois être clair sur ce qu’impliquent les frais de gestion pour ne pas fausser les calculs. Ces derniers incluent le taux d’intérêt du crédit immobilier (pour le cas où vous auriez contracté un prêt pour acquérir ou bâtir le local), les dépenses intervenant dans le cadre de la copropriété, l’entretien, le salaire de l’agence (si vous en utilisez une pour collecter les loyers), les assurances et même vos petites dépenses consenties dans le cadre de la gestion comme votre transport, la communication, etc.
Ce n’est pas tout. Il vous faut être le plus précis possible si vous voulez être certain de faire une bonne affaire, et il y a quelques autres critères à prendre en compte pour trouver ce que l’on appelle communément la rentabilité locative nette-nette. C’est à ce niveau que vous devez faire intervenir dans l’équation les éventuelles plus-values, comme le BIC et les diverses commodités fiscales propres à votre régime d’imposition. Il serait hasardeux de faire une illustration avec l’exemple cité plus haut, parce qu’à partir de ce niveau, les facteurs sont complètement variables, selon le régime fiscal. Des problèmes comme le non-paiement des loyers peuvent se poser, problèmes sur lesquels vous ne pouvez pas vraiment extrapoler. Tout dépend de votre appréciation ici.
Comment s’intègrent ces données dans le calcul de la rentabilité locative ?
Vous devez faire preuve de réalisme et même de prudence lors de l’usage de tous ces facteurs dans vos calculs. Si vous surestimez ou sous-estimez les chiffres, le plan d’investissement que vous établirez ne tiendra pas la route. Faites notamment attention aux prévisions d’augmentation de loyer, car elles peuvent être contrecarrées. Gardez en tête que les commodités fiscales ne sont jamais qu’une plus-value appréciable et n’en faites pas un élément principal de l’équation. Aussi, n’utilisez pas n’importe quel simulateur. Il y en a en effet qui mésestiment les prix, ce qui vous porterait préjudice. L’idéal serait que vous recouriez aux services d’un professionnel pour calculer la rentabilité locative nette-nette. Pour récapituler, vous devez appliquer l’équation :
Loyer annuel réel / Valeur du local = A + BIC et Commodités fiscales = B x 100
Avec : Loyer annuel réel = loyer annuel – taxe foncière, charges de gestion et frais non récupérables.
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