Il existe aujourd’hui plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. La mise en location d’un bien immobilier en est un exemple. Cette façon d’investir dans la pierre est une opération sur le long terme. L’achat-revente est par contre une stratégie qui permet de se faire de l’argent en investissant dans l’immobilier sur le court ou moyen terme. En quoi consiste cette solution ? Quelles sont ses contraintes ? Qui peut la mettre en œuvre ? Quelle est la procédure à suivre ? Découvrez dans ce guide toutes les informations nécessaires pour bien comprendre la stratégie achat-revente d’un bien immobilier.
En quoi consiste la stratégie de l’achat-revente ?
Dans l’ensemble des investissements immobiliers, l’achat-revente est certainement le plus lucratif à court ou moyen terme. Cette stratégie consiste à acquérir dans un premier temps un bien en dessous du prix courant. Il s’agit généralement d’immeubles en piteux état. On le rénove ensuite pour le rendre le plus attractif possible. Enfin, l’immeuble sera revendu à un prix assez élevé pour dégager une plus-value pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le cas. Il s’agit d’une excellente stratégie qui permet de générer rapidement du capital.
Quel est le statut idéal pour faire l’achat-revente ?
Il existe deux statuts qui permettent de faire à ce jour une opération d’achat-revente en immobilier. Il s’agit notamment du statut de particulier et du statut de professionnel. Chacun de ces statuts présente des avantages et des inconvénients. Choisir l’un ou l’autre dépend des objectifs que l’on s’est fixés. Si vous choisissez de faire une opération d’achat-revente une ou deux fois par an, le statut de particulier vous convient parfaitement. Cependant, quelqu’un qui souhaite en faire son activité principale doit endosser le statut fiscal de marchand de biens.
La fiscalité en matière de plus-value immobilière
La plus-value immobilière est soumise à un impôt forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les plus-values immobilières peuvent donc être taxées au pire à hauteur de 36,2 %. Il est néanmoins possible de bénéficier d’abattements variables en fonction de la durée de détention du bien (à partir de 6 ans). Cependant, la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus-value.
Le particulier qui fait de l’achat-revente en immobilier devra alors justifier au fisc qu’il a habité l’immeuble rénové en tant que résidence principale en cas de contrôle (facture d’eau ou d’électricité, ligne téléphonique…). Ainsi, il ne risque pas d’être reclassé en marchand de biens et il ne paiera pas d’impôts sur la plus-value obtenue après la revente du logement. Si le bien est votre résidence secondaire, vous devez accepter d’être imposé à hauteur de 36,2 % sur la plus-value.
Quelle fiscalité pour le marchand de biens ?
Le marchand de biens représente une société commerciale qui fait des achats-reventes de biens immobiliers de façon récurrente. Il peut s’agir d’une SAS, d’une SARL, d’une SASU ou d’une EURL selon que le marchand est seul à investir ou avec des associés. Pour son activité, le marchand de biens bénéficie des frais de notaire réduits (3 %) et ils sont déductibles de l’entreprise. Le résultat d’exploitation (plus-value que l’on réalise en tant que professionnel) est cependant assujetti aux impôts suivants :
- La TVA sur la marge ;
- La taxe professionnelle ;
- L’impôt sur les sociétés (dans le cas d’une société soumise à l’IS) ;
- L’impôt sur le revenu (s’il s’agit d’une société qui redistribue des dividendes aux actionnaires).
Les contributions sociales et d’éventuelles charges sociales peuvent également se greffer au résultat d’exploitation de l’entreprise. Pour que la stratégie d’achat-revente en immobilier soit rentable pour un professionnel, il faut donc que ce dernier fasse du volume.
Comment trouver la bonne affaire ?
Que l’on soit un particulier ou un professionnel, trouver les bonnes affaires est essentiel pour réussir ses opérations d’achat-revente. Il faut généralement trouver un vendeur motivé (mutation, succession, divorce…) et le tour est joué. Il faut cependant éviter les décotes rédhibitoires. Elles concernent souvent des biens mal situés. Dans tous les cas, c’est à l’achat que tout se joue. Il faut être réactif pour pouvoir dénicher les bonnes affaires. De fait, elles disparaissent en quelques heures dans les grandes villes contre quelques jours dans les provinces.
On peut les trouver sur les réseaux classiques comme Leboncoin ou les agences immobilières. Notez cependant qu’elles circulent le plus souvent dans des réseaux privés d’investisseurs expérimentés. Pour percer ces réseaux, vous pouvez solliciter les services d’un chasseur immobilier. Généralement, il est conseillé de signer rapidement un compromis de vente dès qu’on tombe sur une bonne affaire, quitte à se rétracter plus tard.
Comment financer une opération d’achat-revente en immobilier ?
Les professionnels font souvent recours aux crédits in fine pour financer leurs activités. Les particuliers quant à eux peuvent financer leurs opérations d’achat-revente en recourant à un crédit classique. Il faut surtout négocier dans ce cas les Indemnités de remboursement anticipé (IRA) et non se focaliser sur le taux du crédit. Ces indemnités doivent être supprimées ou réduites au maximum. Vous ne devez surtout pas dire à la banque que vous effectuez une opération d’achat-revente, car elle n’a rien à gagner en vous accordant un crédit qui sera soldé quelques mois plus tard.
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