Comment est fiscalisée la plus-value immobilière ?

Lors de la revente d’un bien immobilier par un particulier ou une société de personnes, si le bien est cédé avec une plus-value par rapport au prix d’achat, la plus-value est soumise à un régime d’imposition spécifique.

Calcul de la plus-value brute

Le montant pris en compte par la fiscalité est constitué de la plus-value brute diminuée d’abattements correspondant à la durée de détention. La plus-value brute se calcule de la manière suivante : Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition.

Le prix de cession correspond au prix de vente majoré des frais supportés par l’acquéreur et minoré des frais supportés par le vendeur.

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien majoré des frais d’achat, de travaux réalisés, et de voirie, réseaux et distribution. En cas d’absence de justificatifs de frais d’achats, une majoration de 7.5% du prix d’achat est admise ; si le bien est possédé depuis plus de 5 ans, et en l’absence de justificatifs de travaux, le montant d’acquisition peut être majoré de 15%. Ainsi, un propriétaire vendeur peut, sans justificatifs, majorer son prix d’acquisition d’un montant de : 15% + 7.5% = 22.5%

Calcul de la plus-value nette

Il existe en réalité deux plus-values nettes :

• celle prise en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%). Elle est obtenue après un abattement de la plus-value brute de 6% pour chaque année de détention entre la cinquième et la vingt-et-unième année, et de 4% pour la vingt-deuxième année révolue. Ainsi, après 22 ans, la plus-value immobilière est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu.
• celle prise en compte dans le calcul des prélèvements sociaux (taxe de 17.2%). Elle est obtenue après un abattement de la plus-value brute de 1.65% pour chaque année de détention entre la cinquième et la vingt-et-unième année, 1.60% à la vingt-deuxième année, puis 9% par an au-delà. Ainsi, après 30 ans, la plus-value immobilière est exonérée des prélèvements sociaux.

Le montant de l’impôt sur les plus-values se calcule donc de la façon suivante : Montant de l’impôt = Plus-value nette imposable au titre de l’IR x 19% + Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux x 17.2%

A cela il faut éventuellement ajouter la taxe sur les plus-values immobilières élevées : si la plus-value dépasse 50 000€ (hors terrains à bâtir), une surtaxe s’applique (entre 2% et 6% du montant de la plus-value).

Cas d’exonérations

Il existe différents cas d’exonérations :

• Si le bien immobilier concerné est une résidence principale
• Si la valeur de cession du bien est inférieure à 15 000€
• Si les vendeurs ne sont pas propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, que c’est la première vente et que la portion exonérée est réemployée pour l’achat d’une résidence principale sous deux ans
• Si la cession concerne des terrains à bâtir et des immeubles bâtis et que l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zone A ou Abis), un abattement de 70% de la plus-value s’applique
• Un calcul particulier s’applique en cas de non-résidence en France, d’expropriation pour cause d’utilité publique, de certains remembrements urbains ou ruraux, ou de personnes âgées ou handicapées entrant dans un établissement spécialisé.