Qu’est ce que la plus-value imposable et comment la déterminer ?

Le détenteur d’un bien immobilier qui le revend plus cher qu’il ne l’a acheté réalise une plus-value. Celle-ci est dans de nombreux cas imposable, et le vendeur a tout intérêt à l’anticiper afin de le pas être pris au dépourvu. Examinons cela plus en détail…

Comment se calcule la plus value réalisée sur un bien immobilier ?

La plus-value est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente effectifs.

Le prix d’acquisition est le prix d’achat du bien auquel on ajoute les frais d’achats inhérents à la transaction. C’est le prix constaté dans l’acte notarié lors d’une acquisition à l’occasion d’une donation ou d’une succession – mieux vaut donc éviter de sous-estimer un bien lors d’une succession si l’on hérite en ligne directe et souhaite revendre rapidement, les frais de succession étant alors inférieurs à l’imposition ultérieure de la plus-value.

Le prix de vente est quant à lui le montant net de la transaction, c’est-à-dire diminué le montant de la vente défalqué des frais liés à la vente.

Le vendeur est cependant en droit de rajouter à son prix d’acquisition soit un forfait de 15 % (s’il détient son bien depuis plus de cinq ans) soit le montant des travaux qu’il a réalisés dans le logement (hors entretien courant ou travaux ayant déjà fait l’objet d’une réduction d’impôts) – il est donc recommandé aux propriétaires de conserver les factures de tous les travaux imputables, puisque ces factures seront nécessaires dans ce cas ! Seuls les travaux réalisés par une entreprise et facturés sont ainsi imputables : il n’est pas possible d’imputer des factures de matériaux si l’on a réalisé soi-même les travaux, et il est encore moins envisageable d’imputer des travaux réalisés au noir sans facture. L’avantage du système forfaitaire est qu’il ne nécessite pas de justificatif, son inconvénient est qu’il sous-estimera les frais en cas de travaux importants (aménagement d’une piscine par exemple).

Toute la plus-value est-elle imposable ?

Il n’y a en revanche aucune prise en compte de l’inflation : les prix d’acquisition et de cession utilisés sont les prix en euros courants ; ainsi un bien acheté 100 000 euros nets en 2002 et vendu 120 000 euros nets en 2019 correspondra à une plus-value de 20 000 euros (120 000 – 100 000) alors qu’entre-temps l’inflation a été de 27,1 %, c’est-à-dire que le prix de revente en euros constants est en réalité inférieur au prix d’achat…

Le fisc consent cependant un abattement sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien, aboutissant à une exonération complète après 22 ans. Le principe est le même pour les prélèvements sociaux, mais à un rythme différent, aboutissant à une exonération complète après 30 ans.

Durée de détention	Abattement sur impôts	Abattement sur prélèvements sociaux
0 à 5 ans	0,00 %	0,00 %
06 ans	06,00 %	01,65 %
07 ans	12,00 %	03,30 %
08 ans	18,00 %	04,95 %
09 ans	24,00 %	06,60 %
10 ans	30,00 %	08,25 %
11 ans	36,00 %	09,90 %
12 ans	42,00 %	11,55 %
13 ans	48,00 %	13,20 %
14 ans	54,00 %	14,85 %
15 ans	60,00 %	16,50 %
16 ans	66,00 %	18,15 %
17 ans	72,00 %	19,80 %
18 ans	78,00 %	21,45 %
19 ans	84,00 %	23,10 %
20 ans	90,00 %	24,75 %
21 ans	96,00 %	26,40 %
22 ans	100 %	28,00 %
23 ans	100 %	37,00 %
24 ans	100 %	46,00 %
25 ans	100 %	55,00 %
26 ans	100 %	64,00 %
27 ans	100 %	73,00 %
28 ans	100 %	82,00 %
29 ans	100 %	91,00 %
30 ans	100 %	100 %

Les propriétaires d’un bien ayant vu sa valeur fortement augmenter (par exemple un appartement parisien…) ont donc tout intérêt à ne pas vendre trop vite. Cependant la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, c’est-à-dire qu’un propriétaire qui revend son appartement ou sa maison ne sera pas imposé, même s’il a réalisé une plus-value. Il faut cependant qu’il s’agisse réellement de sa résidence principale, et non d’une domiciliation de circonstance réalisée pour l’occasion ! Par ailleurs la personne n’étant pas propriétaire de sa résidence principale qui réalise une plus-value immobilière sur la vente d’un autre bien immobilier (résidence secondaire, etc.) mais réemploie l’argent de la vente pour acheter sa nouvelle résidence principale échappera lui aussi à toute imposition. Dans ces deux cas (vente de la résidence principale, ou vente d’un bien pour achat d’une première résidence principale possédée), la plus-value n’est pas imposable.